Как выбрать и проверить надежного застройщика?

Если покупатель действует самостоятельно, в обход агентств недвижимости, то ему следует знать, как проверить застройщика при покупке квартиры и выбрать самого надежного. Делимся полезными советами.

Как правильно выбирать застройщика?

Прежде чем купить квартиру в новостройке, необходимо проверить надежность девелопера:

1. Что известно о застройщике? В интернете вы легко найдете необходимые для этого сведения. Помимо официального сайта застройщика стоит изучить форумы и социальные сети его дольщиков. Что клиенты думают о компании, как оценивают качество ее работы, идет ли застройщик на диалог после заключения сделки – это важная информация, которую вы почерпнете только от реальных дольщиков. Обращайте внимание и на конкретные факты: сколько построенных домов в портфеле застройщика, были ли сданы эти объекты в срок, какие претензии предъявляли покупатели, были ли выявлены какие-то проблемы дома уже после заселения? Лучше опираться на 2-3 источника и помнить, что компанию могут очернять конкуренты
2. Кто сотрудничает с компанией? Надежные партнеры — генподрядчики, инвесторы, банковские организации – это тоже небольшие свидетельство в пользу строительной компании. Важно знать, кто сотрудничает с девелопером в рамках реализации его проектов, ведь надежные компании выбирают не менее надежных партнеров.
3. Специалисты. Положительная репутация девелопера — это еще половина дела. Если недавно в компании сменился топ-менеджер, это может существенно повлиять на политику ее работы. Поэтому стоит потратить время на изучение этого вопроса.
4. Документация. Пожалуй, самый важный аспект деятельности компании. И самый сложный для изучения. Перед покупкой убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство. Узнайте, какое отношение он имеет к застраиваемой земле – имеется ли у компании право собственности на участок или только договор аренды. Не забудьте про проектную декларацию комплекса, в котором собираетесь брать квартиру: в этом документе содержатся ключевые параметры объекта, поэтому так важно изучить его перед покупкой. Дополнительно следует поискать финансовую отчетность застройщика.

Что делать, если застройщик малоизвестный?

Одно из ключевых правил выбора застройщика гласит: не связывайтесь с малоизвестной компанией. Это заблуждение, из-за которого вы рискуете пропустить интересный проект.

География присутствия

К примеру, строительная компания может прийти в Петербург из другого региона. Самый яркий пример – девелопер «Аквилон Инвест», который пришел к нам из Архангельска. На родине компания зарекомендовала себя исключительно с положительной стороны, однако для петербуржцев она пока – новичок рынка.

Освоение новых сфер

Или еще один вариант – переход компании из одного сегмента недвижимости в другой. К примеру, ранее застройщик специализировался на коммерческих объектах, а теперь решил освоить жилую сферу. Или до этого компания выполняла исключительно генподрядные работы.

Новый проект от опытных игроков

В истории отечественного строительного рынка бывали случаи, когда новая компания была образована командой профессиональных топ-менеджеров. В этом случае стоит изучить репутацию как самой строительной компании, так и сотрудников, которые ее образовали. Эти сведения можно найти в интернете – на тех же форумах, в социальных сетях, на официальном сайте и в других открытых источниках.

Смена наименования

Среди застройщиков не редко встречаются компании, которые начинали свой путь совсем под другим названием. Один из примеров – застройщик «Л1», который до 2011 года был известен как «ЛЭК». Результатом таких переименований может стать ухудшение узнаваемости компании среди обывателей.

Впрочем, даже если неизвестность компании связана с ее недолгой историей, это не повод решительно отказываться от покупки. Новые игроки работают на выстраивание положительной репутации, поэтому часто предлагают интересные проекты с необычными характеристиками, которые позволят им выделится на рынке. Кроме того, цены у таких застройщиков обычно ниже, чем у их более известных коллег.

Покупка квартиры через агентство

О покупке квартиры через агентство давно бытует устаревшее стереотипное мнение, преимущественно негативное. Первая ошибка – покупка с риелтором обойдется дороже. На самом деле покупка через агентство или напрямую у застройщика будет стоить вам одинаково, ведь вознаграждение риелтору оплачиваете не вы, а строительные компании.

Вторая ошибка – риелтор заинтересован в продаже, поэтому может вводить клиента в заблуждение ради заключения сделки. Хороший риелтор печется не только о собственной прибыли, но и о репутации, поэтому обо всех плюсах и минусах проекта рассказывает честно. Кстати, по этой причине покупка через агентство более надежная, ведь риелтор, в отличие от застройщика, расскажет об имеющихся проблемах и сможет предложить альтернативу.

Дополнительные преимущества работы с агентством:

1. Есть проекты, которые находятся у агентств в эксклюзивной продаже. То есть сам застройщик не ведет реализацию комплекса, купить квартиру в таком ЖК можно только у эксклюзивного продавца
2. Крупные агентства часто занимают реализацией подрядных квартир, продавцами которых выступают не застройщики, а генподрядчики проектов. Это абсолютно легальная и безопасная схема, которая позволяет купить квартиру дешевле, чем у застройщика! Такие квартиры обычно тоже можно найти только в агентствах.

Покупая жилплощадь через агентство, договор в любом случае заключается со строительной компанией, а риелторы выступают третьей стороной.

Последние рекомендации по выбору застройщика

Переходите к этой части, когда закончите с предыдущими советами. Узнайте у застройщика:

1. О скрытых расходах. Помимо оплаты самой квартиры договор может содержать положения о дополнительных тратах. Это, в частности, расходы на содержание общедомового имущества. Изучите проектную декларацию на предмет инфраструктуры комплекса и поинтересуйтесь, во сколько лично вам обойдется ее обслуживание. Еще один момент – сколько будет стоить отопление, как оплачивается пользование гаражами, кладовками и т. д.
2. О лишних квадратных метрах. Между заявленной в договоре и реальной площадью квартиры разница может составлять 1-2 квадратных метра. Решение данного момента обычно предварительно прописывается в договоре. Как правило, если площадь уменьшилась, компенсирует девелопер. В противном случае платит покупатель.
3. О сроках сдачи объекта. Если в изначально заявленные сроки застройщик не укладывается, то по закону он обязан выплатить дольщикам неустойку. Но если в договоре предусмотрено, что сроки могут быть перенесены, или если застройщик настаивает на заключении дополнительного соглашения с дольщиками, о неустойке можно забыть.
4. О видах из окна. Вид из окна может заметно увеличить стоимость квартиры. Если для покупателя это принципиально, он не жалеет средств и получает квартиру с окнами на парк или залив. А через год между его окнами и объектом эстетического наслаждения вырастает новая многоэтажка, и «любоваться» теперь приходится бытом соседей. Лучше сразу уточнить у девелопера план застройки территории.
5. О продолжительности строительства. Проекты массовой застройки могут возводиться годами, что доставляет известный дискомфорт жильцам первой очереди – постоянная стройка сопровождается шумом и пылью. А еще это может затягивать реализацию инфраструктуры. Уточните, за сколько лет застройщик планирует завершить комплекс и в каких секциях дискомфорт от соседства со стройкой будет минимальным.
6. О социальной инфраструктуре. Молодым семьям стоит обратить особое внимание на этот пункт. Многие застройщики обещают образовательные объекты на территории своего ЖК, но при этом немногие из них потом передают школу или детский сад на государственный баланс. Если для вас наличие таких объектов в комплексе важно, уточните у продавца, не будут ли они частными.
7. О перепланировке. До заключения сделки поинтересуйтесь, сможете ли вы впоследствии изменить перепланировку и какие ограничения при этом вас ждут – несущие стены и т. д.