Как поменять управляющую компанию или сменить УК на ТСЖ?

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

1. Непосредственное управление
2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом
3. Управление УК

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

1. ненадлежащее содержание дома
2. разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные – частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.