бесплатные автобусные экскурсии по новостройкам

Санкт-Петербурга и Ленинградской области!

Каждые выходные!

Подробнее

Застройщики собираются на юг

Самыми интересными для жилищного строительства в Ленобласти остаются участки, расположенные на границе с Петербургом. Это признают и застройщики, и областные чиновники. Однако в будущем возможно смещение объемов строительства на юг — в Ломоносовский район.

 

Активная застройка в приграничных зонах привела к сокращению предложения участков вблизи Петербурга. Поэтому девелоперы стали обращать внимание на более отдаленные территории, а также на проекты малоэтажного строительства на небольших пятнах.

 

Нынешний лидер по числу многоэтажных проектов в области — Всеволожский район, а точнее, Кудрово и Мурино. «Эти земли обеспечены всей необходимой городской инфраструктурой, имеют хорошую транспортную доступность, здесь активно создаются социальные объекты. Новые зоны многоэтажного строительства появляются в Янино и Сертолово, которые находятся вблизи Петербурга. По совокупности более 80% строящихся многоэтажек сосредоточены в приграничной зоне Ленобласти», — говорит сотрудник департамента «РАД-Консалтинг» Российского аукционного дома Елена Прозорова.

 

Последние свободные территории осваивают между Мурино и Буграми. Всего в этой зоне возводится и проектируется порядка 20 много- и малоэтажных объектов. Несколько масштабных жилых комплексов общей площадью более 2,5 млн кв. м запланированы вблизи поселка Янино. Развитие получат и приграничные области Ломоносовского и Гатчинского районов, где сейчас сооружают около двух десятков ЖК, больше половины из которых относится к малоэтажной застройке.

 

Кудрово и Мурино, привлекшие девелоперов транспортной доступностью и наличием «социалки», за последние три года почти полностью застроены, здесь есть даже некоторый дефицит пригодной для освоения земли. Да и преимущества сошли на нет. Инфраструктуры уже не хватает для новых крупных проектов. «При выборе участка под застройку приходится учитывать эти факторы. Например, в Шушарах активность девелоперов высока, а социальных объектов и дорог остро не хватает», — полагает Елена Прозорова.

 

Впрочем, генеральный директор компании «ЛенСпецСтрой» Дмитрий Астафьев уверен, что именно в приграничных с Петербургом районах Ленобласти будет предлагаться основной объем недорогих новостроек, так как в Петербурге нет инженерно подготовленных территорий: «Конечно, проекты редевелопмента заводских зон вполне реализуемы. Однако из-за высокой стоимости рекультивации земли там не может быть дешевого жилья. Есть интересные примеры освоения производственных площадок, но цена квадратного метра там запредельная».


Земельные богатства

По данным «РАД-Консалтинг», уже сейчас около 80% предложений на открытом рынке участков под многоэтажную застройку приходится на южные районы Ленобласти, такие как Тосненский (50%) и Ломоносовский (34%). Популярный у застройщиков Всеволожский район обеспечивает 13% предложений, и в основном речь о компактных пятнах по 3–5 га под малоэтажную застройку. Все территории у городской черты в этом районе уже заняты.

 

Рынок участков самый закрытый, а цены на землю сильно варьируются в зависимости от типа участка, его назначения и местоположения. Надел под многоквартирную застройку южнее Петербурга, как правило, стоит от 10 000 до 40 000 рублей за гектар, говорят в РАД. В наиболее популярных у застройщиков местах, таких как пограничная зона Всеволожского района, ценник может доходить до 100 000–200 000 рублей за гектар.

 

При покупке участка под многоквартирные дома девелоперы прежде всего обращают внимание на юридическую возможность строительства (назначение земли, охранный статус, вид разрешенного использования, зонирование и пр.). Затем рассматриваются физические параметры пятна (размер, особенности почвы), а также другие характеристики (расположение относительно других населенных пунктов, социальная и транспортная инфраструктура).

 

Генеральный директор ОАО «ГлавСтройКомплекс» Николай Посяда говорит, что цены на земельном рынке Ленобласти в последнее время почти не менялись: «Каждый собственник называет свою цифру, и эти запросы не всегда адекватны. Переводят участок под жилую застройку, но ни дорог, ни подъездов нет, а просят за пятно столько, как будто оно находится в Петербурге, причем у метро. При этом возможности технического подключения к инженерии нет, а значит, сети предстоит продолжить застройщику. Создать социальную инфраструктуру — тоже задача девелопера».

 

По словам Николая Посяды, рынок затоварен участками и под многоквартирные дома, и под малоэтажную застройку, и под ИЖС. Причем все еще есть свободные наделы и во Всеволожске, и в Мурино, и в Буграх, но они весьма недешевы. Цены определяет локация, наличие коммунальной инфраструктуры и статус земель (включены ли они в границы поселений).

 

«Пока не будут застроены территории вокруг КАД, застройщики не пойдут в глубь области. А здесь резерв еще приличный. Часть территорий уже в собственности застройщиков, что-то принадлежит инвесторам и даже банкам. Есть переведенные под жилищное строительство наделы, есть и те, что пока относятся к другим категориям. Думаю, этих земель хватит еще лет на пять, а то и десять», — говорит Николай Посяда.

 

«Участки предлагают по всей Ленобласти. С ними, конечно, надо работать, но они есть, — рассуждает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. — Некоторый дефицит наблюдается только в самых привлекательных местах, но так было всегда. За последний год цены не менялись, и особых предпосылок к этому я не вижу. Наша компания рассматривает возможность покупки земли во Всеволожском и Ломоносовском районах».


Шаг в сторону

Елена Прозорова полагает, что перспективные для жилищного строительства зоны — это город-спутник «Южный» и южные районы области (Ломоносовский, Гатчинский): «В более удаленных районах пока нет платежеспособного спроса на многоэтажную застройку».

 

«Конечно, хотелось бы, чтобы территории области развивались равномерно. Но жизнь есть жизнь. И в первую очередь развитие продолжится там, где уже много строят», — считает вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев. По его словам, главный всплеск активности вероятен в Ломоносовском районе. Там уже заявлены крупные проекты, такие как «Новогорелово», комплексное освоение территорий в Новоселье. «Но и в Аннинском, Виллозском, Низинском, Лаголовском поселениях есть интересные для застройщиков территории. Они расположены близко к границе Петербурга, к местам приложения труда, станциям метро. Если бы у нас был развит рельсовый транспорт, то территории, возможно, развивались бы иначе. Вырастет интерес к Гатчинскому и Тосненскому районам — в общем, к тем землям, которые примыкают к Петербургу», — прогнозирует г‑н Богачев.

 

Михаил Медведев тоже уверен, что главных событий надо ждать на южном направлении: «Точкой притяжения остается Петербург: чем ближе к нему, тем более востребовано жилье. Также интересны города и поселки, где развита промышленность и есть достаточно рабочих мест. Но людям надо не только жить и работать, нужна социальная и бытовая инфраструктура. Поэтому перспективны, например, Усть-Луга, Кингисепп, Тихвин, часть Гатчинского и, конечно, Всеволожского районов».

 

Генеральный директор компании «47 Трест» Михаил Зарубин уверен, что есть потенциал и у малых поселений: «Например, Коммунар — полноценный город, где есть все необходимое, даже концертный зал. Я думаю, такие города и поселки будут развиваться. В Ломоносовском, Всеволожском, Тосненском районах их можно поднять. Почта, милиция, дома культуры — где-то ремонт нужен, но все это в наличии. Да и оттока жителей из этих поселков нет: люди привыкли ездить на работу в Петербург».

 

По прогнозам Георгия Богачева, в течение двух-трех лет ежегодный ввод жилья в Ленобласти выйдет на уровень 1,8 млн кв. м: «Если не случится глобальных изменений в экономической ситуации, через пять лет мы будем сдавать по 3 млн кв. м жилья ежегодно. И земли для таких объемов застройки уже юридически подготовлены. Конечно, мы ожидаем смещение интереса в сторону многоэтажного строительства. Объемы ИЖС стабильны на протяжении нескольких лет, а многоквартирных проектов становится больше. Доля ИЖС уже снизилась до 40% ввода, хотя совсем недавно на индивидуальные дома приходилось 50% сданных площадей. В будущем этот процент может снизиться до 20».


Смена власти

Строительный рынок Ленобласти ждут и административные перемены. В конце мая 2014‑го в силу вступили поправки в законодательство о местном самоуправлении. Сельские поселения лишились права выдавать разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, утверждать генпланы, ПЗЗ и т. д. Федеральный законодатель передал эти функции на уровень муниципальных районов, а субъектам Федерации дал право перераспределять их между уровнями власти. Затем эти функции муниципалам вернули, хотя и временно, до нового года. Ленобласть спешно подготовила поправки в местное законодательство, которые вступят в силу с 1 января 2015 года.

 

С этого момента утверждать схемы территориального планирования районов, местные нормативы градостроительного проектирования, а также генеральные планы поселений и городских округов будет областное правительство. При этом власти ЛО хотят, чтобы фактическая разработка документов осталась за муниципалитетами первого уровня. Областной КГА будет утверждать всю градостроительную документацию, но в основном — градпланы участков. А также принимать решения о развитии застроенных территорий, согласовывать условно разрешенный вид использования и отклонения от предельных параметров. Комитет госстройнадзора станет выдавать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, прекращать или продлевать их действие. Застройщики полагают, что нововведения упорядочат работу: правила игры станут едиными для всех независимо от местоположения проекта. Хотя сроки разработки и согласования бумаг могут возрасти.

 

«Муниципалы могут потерять интерес к разработке градостроительных документов. Ведь взаимодействие с собственниками земли, планы прокладки сетей, в общем, вся основная работа осталась на муниципалитетах, а согласования отдали наверх. С какой скоростью и насколько инициативно теперь будут работать на местах — большой вопрос», — говорит генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.

 

Нововведения могут сказаться и на планах некоторых застройщиков и землевладельцев. Согласовать локальное увеличение высоты для конкретного комплекса или перевод сельскохозяйственных земель в границы поселения гораздо легче в муниципалитете первого уровня. Тем не менее большинство застройщиков уверены, что на стоимости земли новации не скажутся: уже сформированных и готовых к жилой застройке участков предостаточно.

 

 

Источник: www.nsp.ru/



ЭталонЛенСпецСМУ
Pioneer
ЮИТ ДОМ
«ПСК»
LSR
RBI

Количество комнат: 1

заявка на осмотр

Нет избранных объектов