Trade-in в недвижимости: возможные схемы, плюсы и минусы программ

Трейд-ин квартиры позволяет ускорить сделку и найти новых покупателей. О том, как реализуется схема зачета старого жилья в счет нового, расскажем в статье.

Что это такое Трейд-ин недвижимости?

Коммерческая схема Trade-in (Трейд-ин) появилась за рубежом и первоначально реализовывалась так: покупатель отдавал продавцу старую вещь и получал скидку на аналогичную новую. Механизм распространялся на продажу любого товара, но закрепился в автомобильной отрасли, а сейчас все чаще используется в недвижимости.

Теперь можно поменять старое жилье на новое

Классический Трейд-ин квартиры выглядит следующим образом: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового. Остальные схемы — производные, меняются лишь условия сделки.

Программа ориентирована на тех, кто имеет недвижимость и может улучшить или расширить ее, доплатив определенную сумму через ипотеку, материнский капитал или личные сбережения.

Что должен учесть покупатель при обмене старого жилья на новое:

• Программа покупки нового жилья в зачет старого распространяется только на новостройки
• Продавать квартиру придется быстро, поэтому ее стоимость оценивают ниже рыночной. Далее расскажем об этом подробнее
• Квартира должна быть ликвидна: с ремонтом, в удобном расположении и с готовым для продажи пакетом документов. Клиент предоставляет выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, согласие супруга на отчуждение или нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения права собственности клиент не состоял в браке, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, кадастровый или технический паспорт жилья, справку по форме №9 о зарегистрированных в помещении лицах

От программы квартирного Трейд-ин часто останавливает ипотека. Банки крайне редко перезаключают договор на новый объект недвижимости, и многие застройщики не хотят связываться с ипотечным жильем. Но выход есть. Девелопер гасит ипотеку на старую квартиру, а клиент оформляет ипотечный кредит в том же банке на новую.

Девелоперы готовы менять старую квартиру на новую

Старая квартира в зачет новой: возможные схемы

Как мы уже сказали: есть классическая программа Трейд-ин, но чаще застройщики ее модифицируют и дополняют различными условиями. Опишем наиболее распространенные варианты, чтобы у вас сложилось полное представление, как обменять старое жилье на новое.

• Девелопер или агентство недвижимости выкупает квартиру, полученные деньги уходят в счет оплаты новой. Разницу клиент доплачивает. По факту параллельно заключают два договора купли-продажи, поэтому для покупателя все сделки реализуются максимально быстро. Модификации схемы возможны в изменении сроков доплаты: сразу же, в момент заселения или в течение оговоренного периода.
• Покупатель вносит аванс за новую квартиру и через агентство выставляет на продажу старую. Застройщик бронирует первичку и ее цену на определенное время. Если крайние сроки открыты, стоимость квартиры не фиксируется и к моменту продажи может вырасти.

Мы условно отнесли вторую схему к Трейд-ин. Ее корректнее назвать классическим вариантом работы с риелторами, но в предложениях застройщиков вы ее можете встретить именно как обмен или зачет.

Агентства и девелоперы предлагают различные бонусы к программам: оценка квартиры, поиск съемной, пока дом не достроят, рассрочки или скидки. Полный пакет услуг надо уточнять у конкретного риелтора или застройщика.

При классической схеме Трейд-ин оба договора купли-продажи подписывают одновременно

Плюсы и минусы Trade-in в недвижимости

С каждым годом увеличивается число клиентов, которые хотели бы воспользоваться квартирным Трейд-ин, но по факту реализуется лишь меньшая часть предложений. Отказываются и покупатели, и застройщики. Рассмотрим, чем привлекательна программа для обеих сторон и почему не все готовы ее реализовать.

Достоинства Трейд-ин для клиента:

• Быстрая продажа квартиры. При классической схеме покупатель сразу получает деньги за жилье и может их реализовать по своему усмотрению: кто-то всю сумму вкладывает в новое, кто-то — оплачивает частично, а остальное кладет в банк под проценты. Но второй вариант маловероятен, так как застройщики обычно оговаривают эти моменты перед началом сотрудничества.
• В схемах с бронированием клиент избежит повышения цены на жилье.
• Возможно быстро продать квартиру, которая по каким-либо причинам не продавалась. Особенно это актуально для клиентов, которые пытались реализовать жилье собственными силами. Привлекаемые агентства используют разнообразные инструменты для продажи, поэтому шансы на успех возрастают.
• Трейд-ин удобен, если понравилась квартира, на которую точно будет высокий спрос. Есть риск, что пока клиент будет продавать свое жилье, приглянувшийся вариант купят. Схема обмена используется, чтобы зарезервировать первичку и дать девелоперу гарантию, что будут деньги на ее покупку.

Главный плюс Трейд-ин для застройщиков — расширение клиентской базы, так как в нее включаются те, кто имеет недвижимость и готов продать старую квартиру в зачет новой.

Схема Трейд-ин в недвижимости привлекательная для многих покупателей

Но для клиентов у программы много и недостатков:

• Чтобы квартиру быстро продать, девелопер или агентство оценивают ее ниже рыночной стоимости на 5-10%. Размер дисконта никак не регулируется и зависит от условий программы конкретного застройщика. Иногда он может достигать 30%, что абсолютно невыгодно.
• Нужно где-то жить до срока сдачи квартиры в новостройке. Некоторые застройщики идут навстречу клиентам и разрешают оставаться в старой квартире в течение 1-3 месяцев.
• Не все квартиры попадают под Трейд-ин. Застройщики и агентства часто отказываются работать с аварийным и долевым жильем, если у вторички в прошлом было много собственников или если она находится в ветхом состоянии.
• Сужается выбор жилья, потому что не все девелоперы работают по Трейд-ин.
• Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев, тогда клиент по факту остается без жилья.

На наш взгляд, самый существенный минус для покупателя — дисконт стоимости квартиры. Именно страх продешевить и потерять в деньгах часто вынуждает отказываться от сделки.

Главный недостаток обмена по Трейд-ин — дисконт стоимости старой квартиры

Риски для агентства или застройщика тоже есть. Квартира может долго не продаваться, также встречаются недобросовестные клиенты. Они используют схему, чтобы быстро реализовать квартиру, и отказываются от сделки на покупку. Поэтому девелоперы настаивают на параллельном подписании договоров.

Трейд-ин квартиры в СПб

Мы привели список застройщиков Санкт-Петербурга, которые работают по схеме: старая квартира в зачет новой. У всех есть первоначальный взнос, то есть они не выкупают жилье, а лишь бронируют первичку, продают квартиры агентства-партнеры. Обобщенная информация представлена в таблице.

Учитывайте, что агентства и девелоперы СПб работают по Трейд-ин только с квартирами, которые находятся в городе. В программу нельзя включать иногороднее жилье.