Рынок недвижимости СПб в 2020 году: прогноз от «М16»

25.11.2019

Компания M16 Group представляет очередной прогноз по рынку недвижимости на 2020 год. Узнайте, будет ли дорожать или дешеветь жилье, как изменится ипотека и чего ждать в следующем году покупателям и продавцам недвижимости.

Комментарии дают руководитель отдела первичной недвижимости Павел Липкин, руководитель отдела вторичной недвижимости Екатерина Ермолова, руководитель отдела рекламы и маркетинга Никита Евтушенко и ипотечный специалист Юлия Щеголева.

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

Рассказываем, что будет с ценами на первичном и вторичном рынке.

Первичный рынок

Павел Липкин: Цены будут повышаться плавно, думаю, что в I квартале подорожаний практически не будет, по крайней мере по объектам в начальных стадиях реализации. К моменту перехода на эскроу-счета застройщики и так подняли цены, поэтому серьезных причин для резкого скачка в 2020 году нет. Дома высокой степени готовности будут дорожать планово.

Цены на объекты первичного рынка будут расти, но незначительно

Впрочем, многое будет зависеть и от ипотеки: если ставки станут привлекательнее (а мы этого ждем), у застройщиков появится основание для повышения ценников как минимум на уровень инфляции. Если по каким-то причинам ипотечные ставки начнут расти, повышение цен в новостройках придется сдерживать, поскольку покупательская способность сейчас снижена.

Никита Евтушенко: Цены на новостройки в 2020 году покажут стабильный рост. Предполагаю, что это будет достигнуто за счет оптимизации ипотечных продуктов. Объясню: покупательская способность, увы, продолжает снижаться, и это ведет к закономерному сокращению объема продаж.

Недвижимость – это один из столпов экономики, соответственно, и проблемы на этом рынке негативно сказываются на экономической ситуации в целом. Поэтому в следующем году начнется борьба за покупателей. Ожидаем, что главным инструментом для этого станет именно ипотека.

Вторичный рынок

Екатерина Ермолова: Как такового скачка цен мы не ждем. Будет сохранение текущего уровня, а по некоторым объектам возможно даже удешевление. Цены вторичного рынка напрямую зависят от сегмента первичного жилья, поэтому причин для существенного подорожания квартир на вторичном рынке нет.

На вторичном рынке цены сохранятся, а по отдельным объектам возможно удешевление

Что будет с ипотекой в 2020 году?

Юлия Щеголева: По информации источников в банковской сфере, в ближайшее время ожидается снижение ключевой ставки: на 0,5 п. п. в декабре и 0,5 п. п. – в январе.

Летом интерес к ипотеке снизился, покупатели заняли выжидательную позицию, но под конец года ситуация изменилась – объем ипотечных сделок снова начал увеличиваться. Ожидаем, что в следующем году тенденция к росту спроса на покупку квартир в ипотеку сохранится.

В первом квартале ставка по ипотеке снизится

Все больше интереса наблюдается к семейной ипотеке, тем более что банки снижают ставку от предусмотренных государством 6%. Сейчас, например, минимальная ставка по данной программе составляет 4,6% на весь срок кредитования.

Покупатели стали серьезнее подходить к ипотеке, один из главных вопросов – какой из банков выбрать в качестве кредитора? На фоне этого стоит ожидать каких-то действий со стороны банковских организаций, желающих повысить свою конкурентную привлекательность.

Павел Липкин: Уже в этом году доля ипотечных сделок у многих застройщиков составила порядка 50%, а у некоторых достигла 70%. Ожидается, что этот рост продолжится и в следующем году. Как минимум, за счет снижения ставок по ипотеке.

Никита Евтушенко: В первую очередь планируется снижение ипотечной ставки. Думаю, до конца первого квартала средняя ставка по ипотеке составит 7,5%. Дальше ее либо сохранят, что маловероятно, поскольку в текущей экономической ситуации для этого нет условий, либо начнут постепенно повышать.

И тут уже нужно ждать каких-то действий со стороны самих банков, в частности, создания новых ипотечных продуктов, более привлекательных для клиентов. Суть в чем? В следующем году все будет делаться для того, чтобы вывести на покупку людей, которые раньше не могли себе позволить кредит на квартиру.

Ожидаются новые ипотечные программы, доступные для более широкого круга покупателей

Так, например, рассматривается возможность запуска принципиально нового ипотечного продукта. Его суть заключается в том, что на период строительства объекта ипотека будет облагаться беспрецедентно низкой ставкой – около 1-3% (пока это цифры на уровне обсуждения, что будет к моменту запуска программы, сказать сложно), а уже после сдачи заем выровняется в соответствии с ключевой ставкой.

Но такое предложение, скорее всего, будет доступно только в банках, являющихся кредиторами комплекса в рамках проектного финансирования. Другим аккредитовавшим новостройку банкам это просто невыгодно.

Возможно, появится больше совместных программ от банков и застройщиков, например, когда на объекты определенного девелопера устанавливается пониженная ставка. К такому придется прибегнуть, если стандартная ставка по ипотеке все-таки начнет расти, а объем продаж – снижаться.

Условия ипотеки для объектов вторичного рынка существенно не изменятся

Что касается вторичного рынка, то стимулировать продажи на нем с помощью ипотеки, скорее всего, никто не будет. То есть каких-то новых программ или существенных корректировок ставки по данному направлению мы не ждем.

Рынок недвижимости в 2020 году и законы – что изменится?

Никита Евтушенко: Основные изменения уже состоялись – с этого года застройщики окончательно перешли на схему проектного финансирования. В следующем году планируются незначительные нововведения, однако существенных изменений для рынка жилой недвижимости не предвидится.

Екатерина Ермолова: Основные изменения коснутся арендного рынка, и связаны они будут с запретом на размещение гостиниц и мини-отелей в жилых помещениях.

Масштабных изменений в сфере регулирования рынка недвижимости в 2020 году не предвидится

Павел Липкин: С текущего года все застройщики перешли на проектное финансирование и продажу квартир через эскроу-счета. К концу года уже вскрылись слабые места этой схемы, в частности, то, что некоторые застройщики трактуют новые правила по-своему. Не исключаю, что в следующем году будет разработаны дополнительные правовые акты для регулирования этой сферы, однако масштабных законопроектов мы не ждем.

Инвестиции: во что вкладываться в 2020 году?

Никита Евтушенко: В следующем году еще сохранится возможность заработать на продаже квартиры по переуступке прав. Фактически, пока сохраняется долевое строительство и возможность купить жилье на стадии котлована, инвесторы могут зарабатывать на переуступке. Но при текущих условиях это становится менее прибыльно, так как разница между котлованом и высокой стадией готовности сейчас не такая большая, как до ввода проектного финансирования.

Популярность переуступки прав снижается, а выгода инвесторов сокращается

Привлекательными для инвесторов остаются апарт-комплексы и апарт-отели, в первую очередь за счет возможности переложить решение административных вопросов на управляющую компанию апарта. Это особенно выгодно начинающим инвесторам, так как дает возможность вести бизнес с минимальным вовлечением собственника. Тем более рынок регулярно пополняется новыми предложениями.

Павел Липкин: Интерес к заработкам на переуступке прав сокращается. После перехода на эскроу-счета уже на старте продаж цены за м2 достаточно высокие, выгода для продавцов по переуступке небольшая.

Но если есть желание, рекомендую выбирать проекты застройщиков «ЛСР» и «РосСтройИнвест» – ЖК «Заповедный парк» и ЖК New Time. В своих локациях это самые привлекательные по соотношению цены и качества проекты, а сами застройщики неоднократно подтверждали свою надежность и ответственность перед покупателями.

Привлекательными для инвестиций остаются апарт-комплексы

Инвесторам, ориентированным на арендный рынок, советую обратить внимание на апарт-комплексы. Тем более после запрета на посуточную аренду в жилых домах спрос на апартаменты вырастет в разы.

Арендаторы, готовые платить большие деньги, сознательно ищут предложения с хорошей инфраструктурой и обслуживанием, а это – неотъемлемая часть современных апарт-комплексов: в их составе предусмотрены, например, химчистки и прачечные, клининг-услуги, рестораны.

Для туристов важнее расположение, и тут апарты снова в выигрыше, так как строятся, за редким исключением, в центральных локациях и имеют удобную транспортную доступность.

Советую обратить внимание на апартаменты в ЖК Next, который сдается в I квартале 2020 года. Апартаменты передаются с готовой отделкой, есть собственная инфраструктура, включая гостиничный сервис, владельцам недвижимости доступны инвестиционные программы. Минимальные цены сейчас – 5,7 млн рублей. Для Василеостровского района это отличное предложение!

Екатерина Ермолова: Если вы ориентированы на долгосрочную аренду, советую обратить внимание на «новую вторичку», то есть предложения вторичного рынка в домах, сданных в последнее десятилетие. Интерес арендаторов все больше смещается в этом направлении, поэтому для инвестиций это самый подходящий вариант.

Для заработка на долгосрочной аренде лучше выбирать «новую вторичку», для краткосрочной аренды больше подойдут апарт-комплексы

Что ждет рынок первичной недвижимости?

Павел Липкин: Существенных перемен мы не ждем, текущее положение рынка плавно переместится в 2020 год. Доля квартир на рынке высокая, в продаже остается много готовой недвижимости. Поэтому новых проектов будет меньше, чем, например, в 2018 году.

Застройщики массово получали разрешения на строительство до введения поправок в 214-ФЗ, поэтому пока рынок перенасыщен. Идти на вывод проекта просто ради вывода смысла нет, скорее застройщики будут придерживать новые комплексы и выводить их в продажу по мере необходимости. Иначе есть риск, что квартиры окажутся невостребованными.

Рынок перенасыщен, в продаже остается большой объем готовых квартир

Но новые проекты, конечно же, будут. К примеру, в следующем году ожидаем выхода на рынок двух комплексов от «Строительного Треста». Один появится на Лиственной улице, рядом с готовым ЖК этого же застройщика. Второй комплекс уже строится, но выход в продажу анонсирован только на лето будущего года. Новостройка находится на улице Академика Константинова.

Когда лучше покупать и продавать недвижимость в 2020 году?

Павел Липкин: Нас ждет стабильный и ровный год, поэтому необходимости спешить с покупкой нет. Застройщики согласны идти на уступки, например, предоставить более привлекательные условия по рассрочке или дополнительную скидку при 100% оплате, сверх той, что предусмотрена стандартно.

Но многое зависит от менеджера, с которым вы работаете, поэтому стоит выбирать надежную компанию, где за ваши интересы с застройщиками готовы поторговаться.

Никита Евтушенко: Покупайте квартиру, исходя из собственной текущей ситуации. Есть что-то подходящее – берите, нет – лучше подождать, пока появится. Даже если цены вырастут, это будет не столь значительный рост, чтобы ради мнимой экономии соглашаться на первое же попавшееся предложение.

Ситуация на рынке стабилизировалась, поэтому в срочной покупке потребности больше нет

Екатерина Ермолова: Для покупателей квартир на вторичном рынке лучшими сезонами являются зима и лето. Спрос в это время снижается, а вместе с ним и цены на недвижимость. Но есть и минус – объем предложений в эти периоды также сокращается.

Для продавцов, наоборот, лучшими сезонами являются весна и осень, так как в это время самый высокий спрос.