Рефинансирование ипотеки: как снизить ставки по кредиту на жилье

Эксперты «М16-Недвижимость» рассказывают, как снизить ставку по ипотеке: что нужно для рефинансирования, как выбрать банк и при каких условиях перекредитование оказывается невыгодным.

Что такое рефинансирование ипотеки и почему банки идут на это?

Фактически это перекредитование на более выгодных условиях. Особую популярность процедура получила в последние несколько лет, когда люди, оформившие ипотеку в кризисные для рынка времена (напомним, к концу 2014 года ставки в некоторых банках достигали 20%), рефинансировали свои займы по новым, сниженным, ставкам, то есть под более выгодный процент.

Рефинансирование дает возможность переоформить имеющуюся ипотеку на более выгодных условиях кредитования

Чаще за рефинансированием заемщики обращаются в сторонние банки, так как собственный банк-кредитор в этом вопросе редко идет на встречу. Для нового банка это отличная возможность получить еще одного клиента, поэтому кредитные организации охотно соглашаются на рефинансирование ипотечных заемщиков других банков.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Итак, как же проходит рефинансирование? Всю процедуру можно обобщить следующим чек-листом:

1. — Выбор подходящего банка
2. — Подача заявки на рефинансирование
3. — Сбор документов
4. — Погашение текущей ипотеки и выкуп квартиры
5. — Снятие и наложение обременения

Рассказываем подробнее, что входит в каждый пункт.

Выбираем подходящий банк

Как мы писали ранее, далеко не все банки готовы предоставлять рефинансирование собственным клиентам – им это просто невыгодно. На лояльность кредиторов могут рассчитывать «важные» для банка клиенты, но под эту характеристику попадают далеко не все заемщики.

В любом случае, для начала стоит попробовать подать заявку в своем банке. Если кредитор откажется снижать ставку по вашему займу до рыночного уровня, нужно попытать счастье где-то еще.

В помощь вам интернет: открывайте сайты банков и читайте, на каких условиях они готовы рефинансировать ваш заем. Для лучшего понимания стоит воспользоваться ипотечным калькулятором.

Минимальные ставки получают далеко не все заемщики, прежде чем заняться рефинансированием, убедитесь, что реальная ставка в новом банке будет ниже текущей

Объясняем, почему: привлекательная минимальная ставка предоставляется далеко не всем. Чтобы получить рефинансирование под минимально возможный процент, вам придется брать небольшую сумму на короткий срок, страховать жизнь и недвижимость, а в идеале быть еще и зарплатным клиентом этого банка.

Поэтому ипотечный калькулятор, который имеется на сайтах всех крупных банков, позволяет составить более прозрачную картину перспектив рефинансирования в каждой конкретной организации.

Подаем заявку на рефинансирование

На этом этапе вы проходите практически ту же процедуру, что и при оформлении ипотеки. После получения заявки банк тщательно проверяет ваши документы, кредитную историю, а вдобавок еще и график выплат по текущему ипотечному займу.

Если выяснится, что у вас были просрочки по погашению ипотечных платежей или оплате страховки, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут – для банка вы потенциально ненадежный заемщик. Поэтому стоит ответственно подойти к исполнению обязательств по текущему кредиту.

При рефинансировании новый банк будет внимательно проверять, как вы исполняете обязательства по текущей ипотеке – наличие просрочек по платежам станет существенным минусом

К заявке потребуются дополнительные документы. Окончательный перечень, как и всегда, определяется индивидуально в самом банке, но можно составить примерный список. Как правило, кредиторы запрашивают следующие документы:

— Паспорт и СНИЛС

— Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (если вы планируете перекредитоваться в своем зарплатном банке, справка не потребуется)

— Нотариально заверенная копия трудовой книжки или трудового договора (от зарплатных клиентов банка также не требуется)

— Текущий кредитный договор с первым банком

— График платежей

— Справка об остатке ссудной задолженности

Имейте в виду, в ходе проверки сотрудники банка могут позвонить вам на работу, чтобы убедиться в правдивости представленных документов и стабильности вашего дохода.

Если результаты проверки удовлетворят банк, вы получите предварительное одобрение на рефинансирование, но для перекредитования этого пока недостаточно – следующим шагом станет сбор документов на недвижимость.

В случае отказа в рефинансировании подайте заявление в другой банк.

Собираем документы на недвижимость

Теперь банку предстоит оценить квартиру, на которую выдается ипотека. Кредитная организация должна убедиться, что стоимость недвижимости соответствует рыночной, квартира действительно принадлежит потенциальному клиенту, а состояние дома позволяет без риска взять объект в залог.

Похожую проверку недвижимость проходит и при оформлении обычной ипотеки, только тогда документацию предоставляет продавец. В случае рефинансирования это уже обязанность заемщика.

В процессе рефинансирования недвижимость придется оценить еще раз

Для оценки ценности квартиры необходимо пригласить соответствующего специалиста - оценщика. Как правило, банки рекомендуют аккредитованные оценочные фирмы, а вот отчет от сторонней компании, выбранной вами самостоятельно, могут и не принять. Услуга платная и проводится за счет заемщика.

Далее собираем пакет документов, которые необходимо предоставить в банк:

— Договор купли-продажи недвижимости

— Документы на право собственности

— Кадастровый паспорт объекта

— Справка по форме Ф40 (выдается в паспортном столе)

— Справка об отсутствии коммунальной задолженности

—Ранее упомянутые документы по первому кредиту – ипотечный договор, график платежей, справки об остатке ссудной задолженности и об отсутствии текущей задолженности

— Справка о реквизитах первого банка-кредитора

— Анкета для страхования

— Отчет оценщика

Приведенный список носит рекомендательный характер, окончательный перечень необходимым документов следует уточнить в выбранном банке.

Выкупаем ипотеку у старого банка

После проверки квартиры и окончательного одобрения вашей ипотеки новый банк должен выкупить залоговую недвижимость у старого. Это и есть рефинансирование: заемщик подписывает документы в новом банке, после чего банк погашает оставшийся долг перед старой кредитной организацией по предоставленным вами реквизитам.

Будьте готовы к тому, что вам придется доплачивать собственные средства на погашение ипотеки в старом банке

Кстати, имейте в виду, что сумма, перечисленная новым банком, может отличаться от остатка по вашему долгу, и тогда разницу вам придется компенсировать из собственного бюджета. Почему так происходит? Как правило, заявка на ипотеку в новом банке оформляется на сумму текущей задолженности. Но за время, пока вы собираете необходимые документы и проводите оценку квартиры, на ваш долг продолжают начисляться проценты. Поэтому будьте готовы к тому, что придется понести дополнительные расходы.

После полного погашения задолженности старый банк должен предоставить вам соответствующую справку и закладную с отметкой о передаче объекта новому залогодателю.

Снятие и наложение обременения

Заключительный этап процедуры – смена залогодателя. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре. Имейте в виду, для выполнения данного действия может потребоваться присутствие представителя нового банка.

Снять и наложить обременение можно в рамках одного посещения МФЦ

Вам необходимо предоставить закладную с отметкой от старого банка, написать два заявления (на снятие обременения и его наложение в рамках нового кредита) и оплатить госпошлину в размере 500 рублей.

Только после этого процедуру рефинансирования можно считать завершенной.

Сроки и цена рефинансирования?

Процесс перекредитования продолжительный. Окончательный срок зависит от требований, предъявляемых новым банком, а также вашей личной расторопности. В среднем процедура занимает от одного до двух месяцев.

Основные расходы в процессе рефинансирования пойдут на подготовку документов, оплату госпошлин, переоформление займа и страховки. Редко, но бывает, что банки требуют оплатить их комиссию за рефинансирование.

Процедура рефинансирования недешевая, поэтому стоит заранее подсчитать, выгодно ли для вас перекредитование

В среднем общая сумма составляет порядка 50 тысяч рублей. Поэтому важно высчитать выгоду от рефинансирования и понять, стоит ли затевать процедуру.

Как сэкономить на рефинансировании?

Есть один полезный лайфхак, как снизить траты на рефинансирование – для процедуры выбирайте срок, близкий к окончанию действия страховки. В этом случае вы сможете сразу оформить страховку в рамках новой ипотеки и не переплачивать за старую.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Далеко не всегда перекредитование оправданно и в принципе нужно. Во-первых, от рефинансирования стоит воздержаться клиентам, которые выплачивают ипотеку аннуитетными платежами, при этом больше половины срока по их ипотеке уже прошло. В этом случае значительная часть процентов уже выплачена, начинается погашение суммы основного долга.

Если на этом этапе поменять кредитный банк, то достигнутый прогресс будет просто аннулирован, ведь по новому кредиту вам придется заново начинать с выплаты процентов.

В ряде случаев рефинансировать ипотеку для заемщика невыгодно

Если разница между ставками незначительная, например, всего один процент, рефинансирование также не имеет смысла. Впрочем, окончательно это будет понятно только после самостоятельных расчетов. Попытайтесь хотя бы примерно посчитать, во сколько вам обойдется процедура и сколько вы сэкономите, если смените банк и программу кредитования.

Помните и про налоговый вычет. После рефинансирования вы не сможете получить вычет с потраченной на старую ипотеку суммы. Возможно, стоит сначала заняться его получением, а уже потом обращаться за рефинансированием.

Возможно ли рефинансирование в рамках льготных программ кредитования?

Безусловно! К примеру, если в вашей семье в период с начала 2018 года по конец 2022 года родился или был официально усыновлен второй, третий или последующий ребенок, вы можете обратиться за рефинансированием по программе семейной ипотеки. Минимальная ставка по данному предложению составляет 4,5%, максимальная – 6%. Ставка устанавливается на весь срок кредитования.

Вы можете рефинансировать ипотеку по любой льготной программе, требованиям которой соответствуете

Процедура рефинансирования в данном случае стандартная, только к перечню документов необходимо приложить свидетельства о рождении или судебные решения об усыновлении детей. Подробнее о программе семейной ипотеке вы можете почитать в нашем специальном материале.

Подводим итоги

Тезисно о рефинансировании ипотеки:

1. Убедитесь, что вам действительно это нужно. Если вы выплачиваете кредит аннуитетными платежами, а до конца погашения осталось меньше половины от общего срока, перекредитование невыгодно. В этом случае вы начнете заново выплачивать проценты, которые практически погасили в старом банке. Также стоит подсчитать, во сколько обойдется процедура рефинансирования, и не больше ли эта сумма той, которую вы экономите, меняя банк.

2. Тщательно подойдите к выбору банка. Озвученные в рамках рекламы ставки выдают на определенных условиях, которые подходят далеко не всем, а реальная ставка по вашему займу может быть выше настолько, что смысл в рефинансировании пропадает. Воспользуйтесь ипотечными калькуляторами, которые есть на сайтах всех крупных банков, чтобы понять, во сколько вам действительно обойдется ипотека после перекредитования и есть ли смысл затевать этот процесс.

3. Не допускайте просрочки по текущей ипотеке и страхованию. Новый банк будет тщательно проверять вашу кредитную историю, особое внимание уделяя тому, каким заемщиком вы оказались по нынешней ипотеке. И если у вас имеются просрочки по ипотечным или страховым платежам, с высокой долей вероятности в рефинансировании вам откажут.

4. Помните про налоговый вычет. После рефинансирования получить вычет с потраченной в другом банке суммы не удастся. Возможно, сначала стоит заняться вычетом, а уже потом обращаться за рефинансированием.

5. Ознакомьтесь со льготными программами. Вы имеете право рефинансировать свою ипотеку, например, по льготной семейной программе, если соответствуете ее условиям.

Рефинансирование – это отличный инструмент для создания более комфортных условий ипотечного кредитования, но далеко не всем данная процедура будет выгодна. Прежде чем приступать к перекредитованию, подсчитайте возможные траты на процедуру и реальные расходы по ипотеке после рефинансирования. Затевайте процедуру, только когда убедитесь в том, что это выгодно.