Покупка коммерческой недвижимости: плюсы, минусы и особенности инвестиции
Каковы особенности «коммерции», что нужно учесть при покупке объекта и где приобрести ликвидное помещение под бизнес в СПб — в новом обзоре.
Покупка коммерческой недвижимости, как и любой другой, требует четкого понимания, что собой представляют такие помещения, каковы особенности приобретения и владения объектом. Не в последнюю очередь стоит задаться вопросом, где искать ликвидный объект, на какие технические и юридические тонкости обратить внимание при покупке. Для оперативного и грамотного решения относительно потенциального вложения потребуются ответы на эти и многие другие вопросы. В свежем материале мы детально осветим все преимущества и недостатки нежилых помещений, особенности покупки и владения «коммерцией», а также познакомим вас с лучшими предложениями рынка СПб и ЛО.
Типы коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость является неотъемлемой частью нашей повседневной жизни. Продуктовые магазины, салоны, рестораны и фитнес-центры размещаются в коммерческих объектах, которые также часто именуют нежилыми. Однако не каждое нежилое помещение может стать «коммерцией». Такой статус имеет недвижимость, которую используют в целях ведения бизнеса — для торговли, оказания медицинских, услуг красоты или любых других.
Сегодня выделяют 5 типов коммерческих объектов — торговые помещения, офисы, гостиничные комплексы, индустриальные здания, а также универсальная «коммерция». Для того чтобы грамотно выбрать объект коммерческой недвижимости, предлагаем рассмотреть каждый тип помещений отдельно.
Условно эксперты делят коммерческую недвижимость на «создающую условия для получения дохода» и «приносящую доход». К первой категории относят склады, логистические комплексы, цеха и другие производственные помещения. Вторая группа включает офисы, магазины, гостиницы, отели, бизнес- и торгово-развлекательные центры. Также недвижимостью, приносящей доход, считаются стоянки и гаражи.
Каждый тип коммерческих помещений нуждается в соответствующем окружении: например, в районе бизнес-центров должны быть предусмотрены остановки общественного транспорта, стоянки, кафетерии и магазины
1.Торговые площадки
Сюда можно отнести торговые центры, комплексы, сетевые и розничные магазины. Такие объекты в предпринимательской среде зарекомендовали себя как самые прибыльные. По оценкам специалистов, годовая доходность торговых помещений достигает 11-12%. Что еще важно знать при покупке данных объектов коммерческой недвижимости: площадкам, как правило, характерны солидная площадь и стоимость, которые способны полностью себя окупить при дальнейшей сдаче в аренду. Главное, уверяют эксперты, найти «проходное» место. Также успех бизнесу гарантирует наличие таких заведений, в которых локация застройки испытывает дефицит.
2. Площадки для бизнеса
Это различные бизнес-центры и комплексы, отдельные офисы и коворкинги. Подобные площадки по примеру предыдущих входят в число самых прибыльных и пользуются высоким спросом среди инвесторов. По самым скромных подсчетам, годовая доходность офисных помещений равна 8-9%. Согласитесь, неплохой показатель, который гарантирован владельцу при выгодном расположении объекта и грамотном выборе арендаторов.
3. Гостиничные объекты
Речь о хорошо знакомых нам гостиницах, отелях, хостелах, базах отдыха, апарт-комплексах и т.п. Последние представляют собой не только востребованный, но и модный тип недвижимости. Популярность подобных коммерческих объектов вполне закономерна: потребность в жилье была и будет всегда. Благоприятно сказывается на гостиничном бизнесе и развитие туризма, в том числе внутреннего.
Наибольшую выгоду способны принести отели в крупных городах, особенно если объекты расположены по соседству с архитектурными и культурными достопримечательностями. При этом затраты могут быть минимальными: для реализации проекта достаточно нескольких комнат с хорошим ремонтом и проведенными коммуникациями.
4. Индустриальные объекты
Сюда относят всевозможные заводы, склады, промышленные предприятия и цехи. Этот тип коммерческой недвижимости считается менее прибыльным: его средняя доходность равна 5-8%. Однако у таких объектов есть одно несомненное преимущество: помещение не требует особой подготовки и контроля в процессе эксплуатации. Арендаторы, как правило, самостоятельно закупают необходимое оборудование и создают оптимальные для бизнеса условия.
5. Универсальные помещения
Такие коммерческие объекты подходят для реализации фактически любых бизнес-идей — от открытия салона красоты до азиатского ресторана. Универсальность подобного варианта делает объект одним из самых выгодных и заманчивых предложений на рынке коммерческой недвижимости. Однако требования к таким помещениям выше, равно как и их стоимость. В числе основных — наличие отдельного входа, капитального ремонта и инженерных коммуникаций, что, впрочем, спрашивают и с других типов «коммерции».
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank провели свое исследование относительно объема инвестиций в коммерческую недвижимость за последние 10 лет и пришли к следующим выводам: самыми популярными среди инвесторов являются объекты торгового назначения. Объем инвестиций в этот сектор достигает 4 млрд руб. в год. Вторую позицию уверенно занимает офисная недвижимость. Средний ежегодный объем вложений в данную нишу составляет 3 млрд руб. Наименее востребована среди покупателей складская недвижимость. Так, в 2018 г. суммарное значение инвестиций в склады не превысило отметки в 0,5 млрд руб.
Гостиничные комплексы, согласно исследованию Knight Frank, также пользуются спросом среди инвесторов и сохраняют за собой третью позицию по объему инвестиций
Таким образом, самыми беспроигрышными вариантами на коммерческом рынке можно назвать универсальные помещения, торговые и бизнес-центры. Отнюдь не лишены ликвидности и привлекательности индустриальные объекты. При этом высокой доходностью и востребованностью преимущества площадок не ограничены. Какие еще достоинства характерны коммерческим объектам и почему они так востребованы среди инвесторов — расскажем далее.
Преимущества коммерческой недвижимости
«Коммерция» является одним из самых популярных вложений на рынке инвестиций. Интерес бизнесменов к коммерческим объектам вполне оправдан: помещение позволяет получать хорошую прибыль в долгосрочной перспективе без серьезных временных и энергозатрат. На этом сильные стороны «коммерции», безусловно, не исчерпаны. Предлагаем ознакомиться с основными ниже.
Сегодня инвесторы также приобретают жилые помещения на первых этажах, которые впоследствии переводят в категорию нежилых и используют в коммерческих целях
1. Высокая доходность
Как мы уже упоминали, коммерческие объекты являются одним из самых ликвидных форматов недвижимости на российском рынке. Их годовая прибыль может достигать 12%. Конкуренцию, пожалуй, способны составить только апартаменты. Средняя доходность последних в годовом выражении равна 9-10%. Для сравнения: при сдаче в аренду квартиры владелец может рассчитывать на 3-4% годовых. Будем честны: разница ощутима, и она не в пользу жилых объектов.
2. Долгосрочная выгода
И опять же все познается в сравнении: потенциальные арендаторы квартир, как правило, ищут место проживания на пару месяцев, в лучшем случае — на пару лет. Апартаменты при всех их достоинствах являются еще более краткосрочным вариантом размещения — от нескольких дней до недель. «Коммерция», напротив, ориентирована на длительные сроки найма. Согласитесь, едва ли найдется владелец бизнеса, желающий каждый месяц менять локацию со всем своим «багажом» в лице оборудования, персонала и т.п.
3. Широкий ассортимент
Ошибочно полагать, что рынок коммерческой недвижимости менее насыщен, чем, например, загородный. Безусловно, положение сектора зависит от целого ряда факторов и варьируется от региона к региону. Но особенность крупных и развитых городов состоит в том, что недостатка в предложении на рынке нет. За счет чего оно обеспечено? Рынок коммерческой недвижимости успешно развивают петербургские застройщики, большинство из которых предусматривают первые этажи в своих проектах под «коммерцию». Не стоит сбрасывать со счетов и жилые помещения на первых этажах многоквартирных зданий, которые сегодня за счет предприимчивых инвесторов активно пополняют ряды нежилых.
4. Универсальные характеристики
Большинство объектов предлагают будущим владельцам широкое поле для маневров. Превалирующее число помещений могут служить фактически в любых целей — и в качестве уютной кофейни, и СПА-салона, и медицинского центра. Безусловно, исключений из правил также немало, и стоит принимать во внимание как особенности объекта, так и локации. Даже при отсутствии нужных характеристик хороший ремонт и правильное использование помещения способны сделать объект надежным источником пассивного дохода.
Значительно упростить процесс ремонта в помещениях индустриального типа поможет выбор в пользу современных стилей, например, лофта, которому характерны открытые коммуникации и кирпичная кладка
Грамотная эксплуатация помещения, пожалуй, является одной из главных факторов в этом ряду. Успех мероприятию, в свою очередь, обеспечит изучение рынка в локации и специфики территории в целом. Однако понять, на что «заточен» район и в каких объектах здесь есть потребность, безусловно, недостаточно. На что еще следует обратить внимание при выборе площадки и какие из этих аспектов являются ключевыми — читайте ниже.
На что необходимо обратить внимание при выборе коммерческого объекта
«Подводных камней» при покупке коммерческой недвижимости на самом деле немало. Они касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Немаловажную роль играет расположение и востребованность объекта. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.
Назначение и состояние помещения
В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — уютное кафе, модный салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.
Независимо от дальнейших планов на объект лучше приобретать небольшие помещения. Согласно статистике, их легче сдать в аренду, нежели одну габаритную площадку. К слову, это и выгоднее, исходя из расчета стоимости квадратного метра. Безусловно, рекомендация не универсальна, и в некоторых случаях приобретение крупного объекта (например, индустриального) может оказаться более прибыльной опцией.
Чем больше площадь помещения, тем, как правило, сложнее его сдать и тем ниже прибыль с квадратного метра
Определенные риски вероятны не только при приобретении габаритных помещений, но и при ориентации на первичный рынок и покупке объекта на первоначальном этапе застройки. Такое вложение, бесспорно, выгодно, но только в том случае, если девелопер и локация полностью заслуживают доверия. При наличии сомнений, будет ли сдан объект вовремя и в соответствии с проектной документацией, стоит предварительно изучить и деятельность застройщика, и перспективы развития рынка к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Впрочем, анализ рынка не помешает в любом случае.
Востребованность площадки
Рекомендуем уделить внимание детальному анализу выбранной локации. Изучите специфику территории и наличие тех или иных заведений в предполагаемом месте покупки. Например, в туристической зоне будут пользоваться спросом гостиницы, в уединенных пригородных районах — оздоровительные центры. При нехватке спортивных учреждений более оправданно приобретать помещения под фитнес-центры, при отсутствии развлекательных заведений — под кафе и бары.
Расположение площадки
Интерес также следует проявить к статусу локации: насколько развит, благополучен и обеспечен транспортной сетью район. Иначе первостепенным в бизнесе может стать не вопрос процветания, а безопасности и доступности объекта. Дальнейшая «начинка» локации зависит от типа помещения. В случае с торговыми площадками участок должен быть обеспечен хорошей проходимостью и расположен рядом с остановками общественного транспорта, аэропортами и вокзалами.
Неслучайно рядом со станциями метро и другими многолюдными местами предусмотрены торговые и развлекательные комплексы, которые гарантируют посетителям полный спектр услуг
При открытии бизнес-центров важно предусмотреть рядом наличие магазинов и кафетериев. Кроме того, для удобного передвижения служащих в локации должны курсировать маршруты наземного и подземного транспорта. Гостиничные комплексы прекрасно разместятся в центральных и околоцентральных районах. Отдельным преимуществом станет соседство с музеями, театрами, кинотеатрами и другими культурно-развлекательными учреждениями. Индустриальные объекты лучше приобретать в районе автотрасс и железнодорожных путей. Наличие необходимого производства и складов поблизости также будет большим плюсом.
Документы на объект
Не менее, если не более важна юридическая сторона вопроса. Перед покупкой коммерческой недвижимости как у физического, так и юридического лица важно убедиться, что все документы на объект в наличии и в полном порядке. На этом шаге лучше не ограничиваться рекомендациями на просторах Интернета и привлечь к работе опытного юриста, который проверит документы перед покупкой коммерческого объекта. Основной пакет, который необходимо запросить у владельца, — выписка из БТИ, свидетельство о регистрации недвижимости и бумаги, подтверждающие право собственности или действия по доверенности.
Цена на объект
В детальном изучении нуждается не только документация, но и предложение рынка. Важно понимать, какие объекты сейчас в продаже и какова их средняя рыночная стоимость. Согласитесь, купить неликвидное помещение по необоснованно завышенной цене едва ли может быть частью грамотного бизнес-плана. От этого, в свою очередь, напрямую зависят окупаемость и дальнейшая доходность объекта.
Согласно статистике последних лет, наименьший срок окупаемости имеют объекты стрит-ритейла — 6-7 лет. Также хорошие показатели демонстрируют офисные помещения, которую начнут приносить прибыль через 8-9 лет после покупки.
Срок окупаемости индустриальных и промышленных объектов чуть выше, чем других типов «коммерции», и равен 9-11 годам
Приобрести объект по цене ниже рыночной сегодня возможно на торгах по банкротству. Онлайн- и офлайн-аукционы на рынке недвижимости стремительно набирают популярность. Однако перед участием в торгах рекомендуем детально изучить эту нишу. Она, как и любая другая, не лишена своих рисков и нюансов, но при этом является реальным способом приобрести ликвидное помещение по сниженной стоимости. Также при недостатке собственных средств купить коммерческую недвижимость можно в кредит. Сегодня во многих банках предусмотрены различные коммерческие ипотеки, которые направлены на поддержку инвесторов.
Для того чтобы точнее оценить риски, предлагаем рассчитать срок окупаемости вложений и потенциальную прибыль. Сразу оговоримся, что эти цифры дают только примерное понимание перспектив сделки, и для получения более точной картины необходимы услуги профессиональных специалистов и расчет множества переменных.
Итак, для определения срока окупаемости вложений необходимо разделить стоимость объекта недвижимости на годовые поступления от аренды. Приблизительную доходность можно узнать, поменяв показатели местами и разделив годовые поступления от аренды на цену объекта. Например, вы приобрели помещение за 10 млн руб. и сдали его за 100 тыс. руб. / мес. В этом случае покупка оправдает себя за 10 лет и в дальнейшем будет приносить прибыль в размере 10% годовых.
Купить коммерческую недвижимость можно в ипотеку, но стоит учесть, что процентные ставки на нежилую недвижимость, как правило, выше, чем на жилую
Таким образом, коммерческая недвижимость способна стать надежным источником пассивного дохода на долгосрочный период. Для этого, безусловно, необходимо грамотно и тщательно подойти к вопросу выбора коммерческой площадки. Статус локации, размер помещения, состояние ремонта и документов — каждый аспект должен оказаться в поле зрения инвестора. На что еще следует обратить внимание и какие недостатки свойственны «коммерции»?
Что еще стоит учесть при покупке коммерческого объекта
Даже при наличии интересного объекта и соответствии всех характеристик требуемых рекомендуем не спешить с выходом на сделку. Перед тем как оформить покупку коммерческой недвижимости, желательно учесть еще несколько немаловажных аспектов.
Экономическая ситуация
Под влиянием экономической ситуации возможны резкие скачки цен на недвижимость, поэтому перед тем как купить нежилое помещение, оцените состояние экономических дел. Справедливости ради отметим, что вся недвижимость подвержена настроениям экономики, и «коммерция» не менее чувствительна к ее спадам и подъемам. На сегодняшний день, по мнению экспертов, ситуация на рынке относительно спокойна. Более того, коммерческий сектор демонстрирует большую стабильность, чем, например, первичный, но что ждет рынок завтра — вопрос открытый.
Высокий порог входа
Стоит также принять во внимание стоимость коммерческого объекта. Безусловно, на ценовую политику влияет целый ряд факторов — расположение площадки, тип помещения, его площадь, наличие ремонта и т.д. Так или иначе за редким исключением объект является значительным финансовым вложением. Отсутствие ремонта или несоответствие помещения предполагаемому назначению потребует дополнительных затрат, в том числе временных.
Отдельной статьей расходов может стать покупка и установка в помещении необходимого оборудования
Период окупаемости
Даже при покупке высоколиквидного предложения и постоянной эксплуатации помещения важно понимать, что объект начнет «работать» на вас далеко не сразу. Минимальный срок окупаемости составляет 5-6 лет. В среднем коммерческое помещение становится источником дохода по истечению 7-8 лет. Эти цифры опять же очень условны, но отнюдь не лишены справедливости.
Данный пункт не представляет интереса для тех, кто планирует купить помещение под нужды собственного бизнеса. Но если для вас актуальна покупка коммерческого объекта для дальнейшей сдачи в аренду, то подбором подходящего варианта и заключением договора купли-продажи не обойтись. Вы или доверенное лицо будут вынуждены заниматься поиском арендаторов и осуществлять с ними регулярную коммуникацию. Этот процесс может быть достаточно затратным, поэтому в случае самостоятельного решения всех вопросов стоит расценивать покупку как работу или бизнес, но не инвестицию.
При наличии помещения под несколько офисов или коворкинг-зоны вопрос найма помощника приобретает еще большую актуальность
Статус объекта
Сегодня все более популярным инструментом среди инвесторов становится покупка жилого помещения с дальнейшим изменением его статуса и использованием объекта в коммерческих целях. Этот шаг, безусловно, не лишен своих плюсов и гарантирует значительную финансовую экономию, так как жилая недвижимость дешевле коммерческой.
Сегодня процесс перевода жилого объекта в нежилой фонд, особенно в связи с последними нововведениями, представляет собой не столь простую и быструю задачу. Далеко не любое жилое помещение может стать коммерческим, и даже наличие необходимых характеристик не гарантирует положительного решения вопроса со стороны уполномоченных организаций. Однако если предварительно изучить процедуру перевода и требования к коммерческим помещениям, то можно смело останавливать выбор на жилых вариантах. Каковы же требования к нежилым помещениям и что включает в себя процесс смены статуса объекта?
Как перевести помещение в нежилой фонд
Для того чтобы помещение получило статус нежилого и могло быть использовано в коммерческих целях, оно должно отвечать ряду требований. В числе основных:
- объект должен быть оформлен в собственность;
- в помещении не должны временно или постоянно проживать какие-либо лица;
- объект не должен быть предметом залога или иметь другие обременения;
- в помещении должен быть предусмотрен отдельный вход с улицы;
- помещение должно находиться на первом этаже или над нежилым помещением (в многоквартирном доме).
При выборе в пользу многоквартирных жилых зданий стоит учитывать законодательство о недвижимости и нормативные акты, которые действуют в подобных объектах и являются обязательными для всех владельцев недвижимости, например, закон о тишине
При соответствии озвученным требованиям объект имеет все шансы пополнить число коммерческих и стать полноценным источником дохода. Однако перед тем как перейти к эксплуатации помещения, необходимо пройти еще несколько шагов. Они носят в большей степени «бумажный» характер и включают подготовку и предоставление необходимой документации в уполномоченные организации. Сегодня переводом жилой недвижимости в нежилую занимаются муниципальные органы власти, которые, как правило, требуют следующий пакет документов:
- заявление об изменении статуса квартиры;
- нотариально заверенную копию свидетельства о собственности;
- экземпляр плана помещения с описанием его технических характеристик;
- поэтажный план строения, в котором расположен объект;
- технический паспорт объекта;
- план переустройства / перепланировки помещения (если таковой потребуется для дальнейшей эксплуатации).
Озвученный пакет документов можно также направить в МФЦ, но в этом случае решение органа необходимо ждать на 5-7 дней дольше. В среднем процесс согласования занимает 1-1,5 месяца с даты обращения.
Несмотря на всю сложность и длительность процедуры перевода объекта в нежилой фонд, помещения на первых этажах продолжают пользоваться спросом среди инвесторов за счет привлекательной стоимости и расположения
Таким образом, процесс смены статуса объекта потребует временных и финансовых затрат. Желательно также иметь в арсенале энергоресурсы, особенно при коммуникации с муниципальными органами. При отсутствии таковых рекомендуем остановиться на объектах, которые имеют статус коммерческих и полностью готовы к эксплуатации. Благо, таковых на рынке петербургской недвижимости сегодня немало, поэтому предлагаем узнать, что собой представляют лучшие предложения коммерческого сектора СПб и каковы основные преимущества лотов.
Какие коммерческие помещения продаются в СПб
Стать счастливым владельцем квадратных метров в Санкт-Петербурге — вполне осуществимая задача. Напомним, купить коммерческую недвижимость сегодня можно в ипотеку, и эта возможность предусмотрена как для физических, так и юридических лиц. Рынок Северной столицы позволит каждому найти свое идеальное помещение. При этом исключительные черты свойственны не только объектам, но и локациям.
Просторное помещение в ЖК «Петровская доминанта»
Помещение имеет площадь 84,36 кв. м и расположено на 1-м этаже ЖК бизнес-класса «Петровская Доминанта». Жилой комплекс представляет собой новый проект известного застройщика «Группа Эталон» в Петроградском районе. Новостройка находится на Петровском острове и включает три 7-9-этажных корпуса, на первых этажах которых предусмотрены встроенные коммерческие помещения. Объекты в престижной локации носят статус премиальных и предоставляют широкий спектр услуг — от торговых до спортивных. Помещениям характерны большой метраж и высокие потолки — 3,5 м. Кроме того, лоты оснащены панорамными витринами и местами для размещения рекламных вывесок.
В отделке мест общего пользования задействованы различные виды итальянского керамогранита и стильные дизайнерские детали, которые соответствуют общему архитектурному концепту новостройки
Выгодное предложение в апарт-комплексе Avenue-Apart
Объект имеет площадь 58,6 кв. м и находится на 1-м этаже апарт-комплекса Avenue-Apart. Комплекс представляет собой проект застройщика «БестЪ» в Василеостровском районе. Новостройка включает 10-этажное кирпично-монолитное здание, на первом этаже которого предусмотрены коммерческие помещения. Объекты расположены по внешнему периметру комплекса и оснащены отдельным входом с улицы. Лоты обеспечены панорамными витринами и местами для размещения рекламных вывесок на фасаде. Из других преимуществ предложения — наличие круглосуточной охраны и современных систем видеонаблюдения.
Объект обеспечен качественным гостиничным сервисом и будет введен в эксплуатацию в начале 2022 г.
Уникальный объект в апарт-отеле Next
В Василеостровском районе покупателям доступен еще один выгодный лот в МФК Next. Новостройка представляет собой новый проект компании «Еврострой» и включает три 9-этажных корпуса. Коммерческое помещение расположено на 1-м этаже в третьем корпусе комплекса. Объект имеет площадь 228 кв. м и прекрасно подходит для размещения офиса или магазина. В помещении предусмотрены все необходимые коммуникации и мокрые точки. Кроме того, лот оснащен панорамным остеклением и местом для размещения рекламных вывесок. Из других преимуществ предложения — премиальный гостиничный сервис. Будущие владельцы недвижимости также обеспечены круглосуточной охраной и современными системами видеонаблюдения.
Коммерческие помещения в комплексе расположены с внешней стороны здания и обеспечены отдельным входом с улицы
Эксклюзивный лот в ЖК Esper Club
От компании «Еврострой» покупателям доступен еще один коммерческий объект на Крестовском острове. Помещение находится на первом этаже премиальной новостройки Esper Club и прекрасно подходит для размещения кафе или кондитерской. Площадь лота — 217 кв. м. Высота потолков — 2,68 м. В помещении предусмотрены панорамные витрины и места для размещения вывесок. Жилые корпуса введены в эксплуатацию и заселены.
Жилой комплекс включает два 5-этажных дома, внутренняя и внешняя отделка которых полностью соответствует премиальному статусу новостройки
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости Северной столицы способен оправдать ожидания самых взыскательных покупателей. Объекты, равно как и локации, имеют высокий статус и уникальные характеристики.
Ознакомиться со всеми преимуществами нежилых помещений, а также с актуальными предложениями данного сектора в СПб предлагаем в базе нашего агентства. Ликвидные коммерческие лоты, доступные в аренду, представлены здесь. Специалисты компании помогут вам подобрать помещение с учетом всех пожеланий и купить коммерческую недвижимость в кратчайшие сроки и на выгодных условиях! Откройте и развивайте свой бизнес в Северной столице с «М16»!