Почему такое дорогое жилье в России и из чего складываются цены на квартиры

о данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных. Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого. Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.

Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого

Как складывается стоимость квартиры

Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:

Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе. Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.

Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.

Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.

Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.

Почему в России дорогие квартиры в новостройках

Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны. К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку. Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.

В России новостройки нельзя назвать доступным жильем

Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:

• Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
• Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.

Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.

Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.

Почему в России дорогое вторичное жилье

Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.

Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.

Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже

Дорогое жилье и ипотека

Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку. Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).

страна

средняя ставка по ипотеке (%)

Япония

1,2

Швейцария

1,4

Финляндия

1,5

Швеция

1,8

Германия

1,9

США

5

Россия

9,9Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum.Label

Мы не будем описывать причины высоких годовых: они связаны с инфляцией и экономическим развитием страны. Для потенциальных покупателей подобная ставка означает лишь одно: жилье стоит дорого.

Для многих жилье недоступной из-за высоких ставок по ипотеке

Почему так дорого стоят квартиры в СПб

Причины высоких цен на жилье в Санкт-Петербурге те же, что и в России. Добавьте к этому близость к Москве и статус культурной столицы. Питер всегда привлекал иногородних, а если есть приток населения, то спрос на жилье растет, а следовательно, и цены.

Ценовой скачок был сделан в начале 2019 года: испугавшись, что после поправок 214-ФЗ стоимость первичного жилья повысится, люди начали ее покупать. Рынок новостроек и вторички на активность петербуржцев отреагировал повышением цен. Получился некий замкнутый круг: ожидание подорожания спровоцировало спрос и… подорожание. В среднем в течение 2019 года цены на жилье в СПб выросли на 9,5%.

Самой дорогой локацией города является Крестовский остров. Его изначально застраивали элитными домами и объектами бизнес-класса.

Самое дорогое жилье в Санкт-Петербурге — на Крестовском острове

Когда речь идет об эксклюзивной недвижимости, на цену влияют больше не рыночные, а психологические факторы. Покупатели готовы платить за:

• Удобство. Важны транспортная доступность и возможность пешком дойти до центра и достопримечательностей.
• Эстетику. Красивый вид из окна и архитектура соседних домов могут увеличить стоимость жилья в несколько раз.
• Однородное социальное окружение. Чем дороже жилье, тем больше вероятность, что соседи будут из того же класса, что и собственники.
• Хорошую экологию. Обилие парков и садов превращает локацию в оазис посреди мегаполиса. Квартира становится компромиссом между загородным коттеджем и жильем в деловом центре.

Всем этим критериям отвечает недвижимость на Крестовском острове, поэтому она дорогая. В остальных районах Санкт-Петербурга элитные квартиры могут соседствовать с коммуналками, кладбищами или промзоной. Такое расположение снижает их цену.

При оценке стоимости элитного жилья учитывают экономические и психологические факторы

Как видите, есть и объективные, и специфические для России причины, по которым жилье стоит дорого. Конечно, «дорогой-дешевый» — субъективная оценка. Для кого-то стоимость покажется высокой, для других — приемлемой. Но реалии таковы, что большинство россиян не могут самостоятельно купить квартиру и вынуждены брать ипотеку. С учетом кредита переплата будет больше 20%. На таких условиях российское жилье нельзя назвать доступным.