Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры
Риелторы и юристы M16-Group рассказали, как проверить юридическую чистоту квартиры и продавца собственными силами. Узнайте, на что обратить внимание перед заключением сделки и в какие ведомства стоит обратиться для проверки.
Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры?
Начнем с главного: проверка недвижимости перед покупкой – это залог вашего спокойствия и надежности положения в будущем. В законе имеется целый ряд факторов, которые могут стать основанием для оспаривания сделки или признания ее ничтожной. В любом случае вы лишаетесь жилья.
Закон предусматривает множество оснований для оспаривания сделки, проверка юридической чистоты нужна для исключения такой возможности
Чтобы не допустить этого, стоит убедиться в чистоте квартиры, ее продавцов и третьих лиц, имеющих отношений к недвижимости (а это тоже немаловажно), до заключения сделки. В идеале необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам, в арсенале которых имеются все необходимые инструменты для проверки истории квартиры и ее собственников. Если же такой возможности нет, воспользуйтесь нашей инструкцией.
Проверка продавца
Начните свое «расследование» с человека, который выступает второй стороной сделки. Как собственника квартиры, так и его законного представителя (если таковой имеется) необходимо проверить.
Паспорт и доверенность
Первым делом проверьте паспорт потенциального партнера. Он должен быть без помарок и с нормальной нумерацией страниц. Также убедитесь, что имеющиеся печати и штампы не потекли и имеют читабельный вид. Обратите внимание и на срок действия паспорта. Иногда люди по собственной рассеянности могут забыть про своевременную замену документа, так что лучше проявить бдительность.
Все печати в паспорте должны быть целые и читабельные, а страницы – с правильной нумерацией
Кстати, проверить паспорт можно и через интернет. Для этого вам нужен сайт ГУВМ МВД, на котором имеется online-проверка недействительных паспортов РФ. Раздел с данным сервисом легко находится через поиск сайта, проверка бесплатная.
Если интересы продавца представляет посторонний человек, вам стоит детально ознакомиться с документами, на основании которых он действует как доверенное лицо. Начните с детальной сверки паспорта и указанных в доверенности данных – они должны совпадать буква в букву.
Внимательно прочитайте текст документа, особенно пункт про то, на что именно уполномочено доверенное лицо: бывает так, что собственник передает право вести от своего имени переговоры и даже подписывать документы, однако участвовать в финансовых операциях он намерен сам. Недобросовестные лица могут поставить на невнимательность покупателей, взять деньги по доверенности и испариться.
Внимательно прочитайте доверенность, чтобы узнать, на что уполномочено доверенное лицо
Сама доверенность должна быть действительной на момент заключения сделки, в ней так же должны быть читабельными и целыми все печати и отметки. Стоит убедиться и в том, что заверявший доверенность нотариус является уполномоченным специалистом.
Банкротство, обременения и судебные разбирательства
Если в отношении собственника недвижимости инициирована процедура банкротства, свободно распоряжаться своим имуществом, и уж тем более продавать его, он больше не имеет права. Проверить это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Воспользуйтесь поиском должников, чтобы убедиться, что владельца недвижимости в нем нет.
Следующая проверка касается обременений на квартиру, например, ареста. Обременения накладывают на имущество должников, в отношении которых уже возбуждены дела о взыскании задолженностей. Если это случилось, продавец не вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым.
Сведения об обременениях и долгах можно найти в открытых online-источниках
Теоретически эти сведения должны находится в Росреестре, однако информация там обновляется с опозданием. Чтобы подстраховаться, стоит проверить квартиру на обременение в интернете, а именно на сайте Федеральной службы судебных приставов. На официальном сайте ведомства вам необходимо найти банк данных исполнительных производств. По фамилии и году рождения продавца вы узнаете, приняты ли против него и его имущества ограничительные меры.
И последнее в этом разделе, но не в общей проверке продавца – судебные разбирательства, в которых участвует собственник. Нас интересуют не все его тяжбы, а только те, в которых фигурирует выставленная на продажу квартира. Это может быть спор о наследстве, разделе имущества и т. д.
Вам необходимо найти Государственную автоматизированную программу «Правосудие», с помощью которой можно быстро установить интересующую информацию. Кстати, не лишним будет поискать аналогичные сведения и на сайте районного суда.
Если квартира является предметом спора, не ведитесь на уговоры собственника и дождитесь судебного решения
Даже если собственник уверяет вас, что обязательно выиграет дело, лучше не соглашаться на покупку. Если уж квартира запала вам в душу, дождитесь, когда суд вынесет решение, но ни в коем случае не заключайте договор заранее!
Дееспособность и здоровье
Может случиться и так, что причиной для отмены сделки по суду станет состояние здоровья или образ жизни продавца. Если человек страдает от наркотической или алкогольной зависимости, состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, он не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Такую сделку очень легко оспорить в суде.
Если у вас возникли сомнения в адекватности собственника, убедитесь, что он не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере
Стоит сделать запрос в диспансеры и убедиться, что ваш продавец не состоит в них на учете. Это тем более важно, если у вас возникают сомнения в адекватности второй стороны! Даже если подобный поступок кажется вам не вполне этичным.
Семейное положение
Объясним, почему важно знать о семейном положении продавца: если квартира является совместно нажитым имуществом, на ее продажу должно быть оформлено нотариально заверенное согласие супруги/супруга. В противном случае ничто не мешает второй половине продавца оспорить сделку в судебном порядке.
Вторая половина может оспорить сделку в будущем, поэтому стоит сразу получить нотариально заверенное согласие на продажу
К сожалению, проверить это в интернете затруднительно (социальные сети не в счет), лучше спросить напрямую у собственника и посмотреть соответствующие страницы в его паспорте.
Остальные собственники
Если квартира находится в долевой собственности, все владельцы долей должны подписать официальное согласие на продажу. Выходите на сделку, только когда получите нотариально заверенное согласие от всех собственников!
Может случиться так, что после продажи один из долевых собственников не выполнит обязательства перед другими и присвоит все деньги себе, в этом случае велик риск, что обманутый содольщик будет оспаривать сделку в суде, но ответчиком выступите уже вы.
Соглашайтесь на сделку только после получения официального согласия на продажу всех собственников
В целом покупка квартиры, разделенной на доли, особенно если среди собственников имеются несовершеннолетние, может быть слишком сложной для непрофессионалов. В таком случае лучше заручиться юридическим сопровождением сделки.
Юридическая чистота квартиры и документы
Не менее важный этап проверки, который требует от вас особой внимательности, скрупулезности и усидчивости, это анализ документов на квартиру. Приступаем.
Общие сведения о недвижимости и ее собственниках
Ваш главный помощник в проверке – Росреестр. Личное посещение ведомства от вас не требуется, все операции можно сделать через официальный портал. Для получения базовой информации об интересующем вас объекте недвижимости достаточно воспользоваться специальным сервисом – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
: Если последние сделки с недвижимостью совершались до 1998 года, за информацией об объекте необходимо обратиться в БТИ.
Чтобы воспользоваться сервисом, достаточно знать кадастровый номер или адрес объекта. Однако бесплатный запрос достаточно поверхностный, из него вы можете узнать кадастровую стоимость объекта, форму собственности, а также наличие возможных ограничений.
Базовые сведения о недвижимости можно получать на сайте Росреестра, более детальную информацию – там же, но по доверенности от продавца
Для получения более детальной информации (включая сведения о собственниках) придется заказать полную выписку, однако в этом случае от вас потребуется соответствующая доверенность, подписанная продавцом, и оплата госпошлины. Данная услуга также может быть получена в режиме online.
Что делать с выпиской из Росреестра?
Сверьте данные, полученные из реестра, с предоставленными продавцом. Особое внимание уделите точности адреса, размерам жилплощади, информации о текущих собственниках и т. д.
Любое несоответствие – тревожный звоночек: лучше отложить сделку и заказать профессиональную проверку или отказаться от покупки вообще.
Что спросить дополнительно?
Нелишним будет узнать, на основании чего продавец стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, соответствующее решение суда, свидетельство о праве на наследство. Зарегистрированное право собственности – это хорошо, но стоит уточнить, как именно текущий собственник завладел квартирой, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что это был незаконный захват.
Наличие задолженностей по коммунальным платежам
Важно убедиться, что нынешний собственник не оставляет вам в «наследство» платежи по коммунальным услугам, в противном случае обязанность по их погашению ляжет на нового владельца, то есть на вас. При этом все будет в рамках закона, оспорить судебное решение о признании вас новым должником не удастся, придется выплачивать чужие долги, а они могут достигать серьезных размеров.
Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным услугам, погашать их придется вам
Чтобы избежать этого, ознакомьтесь с последними платежными квитанциями за КУ. Если долги имеются, в квитанциях это будет отображено. Дополнительно можно попросить собственника принести справку об отсутствии задолженности, которую оформляют в МФЦ.
Возможные перепланировки
Попросите у собственника документы из БТИ, подтверждающие либо отсутствие перепланировок, либо их узаконенность. Почему это важно? Если после сделки выяснится, что была проведена незаконная перепланировка, и об этом станет известно компетентным органам, вам не просто выпишут большой штраф, но и обяжут вернуть все в первоначальный вид, а это тоже требует внушительных денежных трат.
Использование материнского капитала
Покупка квартиры, приобретенной с использованием средств маткапитала, – без преувеличения сложный и запутанный процесс. Готовьтесь к тому, что за сделкой внимательно будут следить органы опеки. Они обязаны удостовериться, что в процессе продажи (и после нее) права ребенка не были нарушены. И если что-то вызовет сомнения у специалистов, они имеют право запретить сделку.
Продажа квартиры, купленной за маткапитал, сопровождается контролем со стороны органов опеки
Если родители в течение установленного законом срока не пропишут ребенка и не выделят «детские» доли в новой квартире после продажи той, что была куплена с использованием материнского капитала, органы опеки также могут ходатайствовать об отмене сделки.
Словом, процедура действительно сложная, но не невозможная. В данном случае все зависит от продавцов: если вы имеете дело с адекватными людьми, которые в отведенный срок выполнят все сопутствующие действия, сделка будет признана законной.
Третьи лица и их права на недвижимость
Итак, продавец прошел все тесты и оказался вполне благонадежным человеком, а документы оказались в безукоризненном порядке? Здорово, но убирать руку с пульса рано, осталось проверить третьи лица, которые могут иметь долю в квартире или претендовать на владение ею.
Если это случится, худшее, что может вас ждать, – это потеря квартиры или необходимость делить жилплощадь с посторонними людьми.
Приватизация и ее участники
Попробуйте узнать, не было ли в момент приватизации людей, которые добровольно отказались от участия в ней. Дело в том, что таких граждан законодательство поощряет правом на пожизненное проживание в квартире. Ни оспорить это право, ни снять подобное обременение просто невозможно.
Человек, добровольно отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на проживание в квартире
Чужой человек в любой момент может объявить о своем желании воспользоваться дарованным правом и под контролем участкового заселиться в вашу квартиру, и вы с этим ничего не сможете сделать.
Чтобы убедиться в отсутствии потенциальных соседей, сверьте список участников приватизации с выпиской из домовой книги за год, когда она состоялась.
Зарегистрированные лица
Узнайте, кто в настоящий момент зарегистрирован в квартире. Если среди них имеются несовершеннолетние дети, поинтересуйтесь, в какие сроки продавец намерен прописать их в новом месте. К сожалению, тут остается полагаться на честное слово собственника, однако и это лучше, чем ничего.
Выписанные «в никуда» дети – это серьезная проблема для новых владельцев жилья, которые рискуют стать участниками незаконной сделки. И речь идет не только о недвижимости, купленной за маткапитал.
Потенциальные наследники
Если нынешний владелец получил квартиру по наследству, стоит убедиться, что другие потенциальные наследники не объявятся в самый неподходящий момент. Впрочем, об этом можно не беспокоиться, если с момента вступления в наследство прошло более трех лет – столько составляет срок исковой давности для людей, которые намерены оспорить наследственное дело.
Если собственник получил квартиру в наследство, убедитесь, что другие наследники не заявят свои права на квартиру после покупки
В противном случае попросите у продавца подтверждение того, что других наследников не было либо что они официально отказались от каких-либо притязаний на жилье.
Нужна ли помощь специалистов?
Это решать только вам. В целом самостоятельная проверка по нашей инструкции поможет вскрыть очевидные проблемы, лежащие на поверхности. Но для более глубокого анализа без компетентной помощи не обойтись.
Профессиональная проверка юридической чистоты квартиры дает больше гарантий, чем самостоятельная
Юристы могут проверить не только текущий статус недвижимости, но и ее историю, что немаловажно, поскольку любая незаконная сделка в прошлом (например, выписка несовершеннолетних «в никуда») может обернуться для вас потерей квартиры. Так что если финансы позволяют, лучше перестраховаться и заказать профессиональную проверку.