Даём в наём: правила грамотной аренды недвижимости

13.08.2021

Как грамотно снять квартиру и где искать жилье в северной столице — в свежем обзоре «М16».

Почему аренда недвижимости является популярной услугой

«Сниму комнату / квартиру / дом» — такими объявлениями сегодня пестрят как Интернет, так и печатные ресурсы. Аренда недвижимости является одной из самых востребованных услуг на современном рынке. И на то, пожалуй, можно выделить целый ряд причин. Во-первых, объем предложения арендного рынка дает возможность каждому найти квартиру на свой вкус и кошелек. Кроме того, такой вариант проживания может носить краткосрочный характер и является менее обременительным, чем, например, покупка квартиры. Изменилась финансовая ситуация, семейное положение, место работы или просто набил оскомину скандинавский стиль интерьера — почему бы не переехать в лофт-студию в историческом центре города.

Следующий аргумент в пользу съемных квартир касается денежного вопроса и особенно актуален для тех, кто не располагает средствами для покупки жилья за собственные средства или в ипотеку. Даже с учетом залога и комиссий вариант аренды потребует меньше единовременных вложений, нежели покупка недвижимости. Кроме того, съемные квартиры, как правило, уже обеспечены всем необходимым для комфортабельной жизни. Если же в помещении отсутствуют основные предметы мебели и техники, то арендодатели, как правило, соглашаются на их приобретение в счет арендной платы.

Плюсом также является возможность найти съемный вариант проживания за довольно короткий срок от нескольких дней до нескольких часов

Безусловно, озвученный перечень носит субъективный характер и может быть дополнен другими аргументами в пользу съемного жилья. Какими бы ни были причины поиска квартиры и пожелания касаемо будущих «квадратов», существуют ряд важных аспектов, которые необходимо учесть при аренде недвижимости. Что собой представляют ключевые аспекты и какие подводные камни возможны на этом пути — расскажем далее.

Что необходимо учесть при аренде квартиры

Правильно снять квартиру, особенно на длительный срок, помогут несколько простых, но крайне важных правил. В числе первых — знакомство с правоустанавливающими документами. Попросите арендодателя показать свидетельство о регистрации прав собственности и удостоверьтесь, что данные в документе соответствуют паспортным данным собственника. Другими бумагами, подтверждающими право распоряжения объектом или его частью, являются документы о приватизации и получении жилья в дар / наследство. Наличие договора купли-продажи, мены, пожизненного содержания также говорит о том, что перед вами собственник квартиры.

Бумажная часть включает ознакомление с квитанциями по коммунальным платежам. Рекомендуем просмотреть платежки по крайней мере за последних 2-3 месяца. Таким образом вы сможете не только получить более полное представление о потенциальном арендодателе, но и обезопасить себя от неожиданных отключений электро-, газо- и водоснабжения.

При наличии кадастрового номера или адреса квартиры можно получить общие сведения об объекте и его собственниках на официальном сайте Росреестра

Отдельного упоминания заслуживает недвижимость, купленная на ипотечные средства. Если квартира приобретена в ипотеку и на момент сдачи жилья в аренду кредит еще выплачивается, то собственник должен уведомить об этом свой банк. В противном случае владельца могут оштрафовать, а арендатора — выселить. При этом срок действия договора, внесенные платежи, личные договоренности с арендодателем едва ли будут приняты во внимание кредитной организацией.

Если квартира не является предметом залога и документальная составляющая в порядке, то можно перейти к осмотру жилья. Первичное ознакомление включает общую оценку состояния квартиры: в наличии ли основные предметы мебели и техники, а также исправны ли они. Смело устраивайте тест-драйв всем приборам и пытайтесь осмотреть, прощупать и даже простучать максимальную площадь пространства. Сразу озвучивайте собственнику все недостатки и обсуждайте варианты их устранения. В противном случае недобросовестный арендодатель может в дальнейшем отказаться от проведения ремонтных работ и устранения неполадок за свой счет.

Также внимательно осмотрите жилую площадь на наличие насекомых или грызунов. К сожалению, данная проблема носит повсеместный характер и может быть вызвана как особенностями объекта (например, расположением на первом этаже, что особенно актуально для домов старого фонда), так и нечистоплотностью предыдущих арендаторов. В любом случае компанию тараканов или клопов едва ли можно назвать приятным соседством. Кроме того, при переезде паразитирующие соседи могут мигрировать вместе с вами.

К слову о соседях: рекомендуем не ограничиться мнением собственника, а лично пообщаться с другими жильцами. Особенно важен этот пункт для тех, кому предстоит делить с проживающими не только лестничную клетку, но и квартиру.

Если в вашем круге общения есть специалисты, занимающиеся ремонтом квартир, то лучше прийти с ними в этом случае осмотр жилья станет более безопасным и результативным процессом

К другим немаловажным деталям можно отнести инфраструктуру жилого комплекса и локации: есть ли в шаговой доступности продуктовые и бытовые магазины, торговые и развлекательные центры, спортивные и медицинские учреждения? Также обратите внимание на транспортную доступность и удаленность ближайшей остановки общественного транспорта, станции метро. К счастью, большинство районов города такой проблемы лишены, и данный вопрос может не быть в числе приоритетных сейчас. Тем не менее важно предусмотреть различные варианты развития событий и подумать о тех, кто может стать вашим гостем. Владельцам личного авто рекомендуем удостовериться в наличии поблизости крупных магистралей и транспортных развязок. Также автомобилистам желательно сразу уточнить вопрос с парковкой: возможно ли арендовать место в подземном паркинге, предусмотрена ли придомовая стоянка и платная парковка поблизости.

Если на все вопросы вы получили ответы и они оправдали ваши ожидания, то можно смело переходить к подписанию договора найма. Что включает в себя документ и в каких случаях заключать его не стоит?

Как грамотно заключить договор найма

В первую очередь, важно понять, один ли собственник в квартире. При наличии нескольких собственников необходимо письменное согласие со стороны каждого. При коммуникации с посредником удостоверьтесь, что он имеет нотариально заверенную доверенность на право управления этим жилым объектом. В этом случае также убедитесь, что данные, указанные в доверенности, совпадают с паспортными данными представителя. Все же не рекомендуем отказываться от личной коммуникации с собственником. Также не лишним будет запросить контакты ближайшего родственника или друга арендодателя, на которого можно выйти в случае форс-мажоров.

Договор найма имеет несколько вариаций, и его образцы находятся в свободном доступе в интернете. Вы можете распечатать любой приглянувшийся вариант и при желании дополнить собственными пунктами. Так или иначе в числе обязательных — паспортные данные обеих сторон, адрес квартиры с указанием метража и других характеристик жилья, срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения, а также размер залога и условия его возврата. Сегодня повсеместной практикой является предоставления залоговой суммы в размере ежемесячной арендной платы на случай, если движимое или недвижимое имущество собственника будет испорчено. Поэтому расценивать данную операцию как мошенническую не стоит. Однако мебель или техника могут быть сломаны до вас или их поломка является следствием естественного износа, что не служит основанием для удержания залоговой суммы.

Помимо размера и условий возврата залога в договоре желательно прописать условия пересмотра арендной платы и досрочного расторжения договора. В большинстве случаев указывается минимальный срок, за который необходимо поставить собственника в известность о расторжении договора. Как правило, он равен месяцу. В случае несвоевременного уведомления арендодатель может предусмотреть штрафные санкции. Размер штрафа также оговаривается в частном порядке и чаще всего равняется размеру ежемесячной арендной платы.

Укажите в договоре права и обязанности обеих сторон, размер штрафов и неустоек за нарушение пунктов договора, а также порядок их выплаты

Не менее важным пунктом является регламент посещения квартиры собственником. Данная практика тоже не нова, но вот время визитов, их регулярность и другие сопутствующие этому факторы необходимо заранее регламентировать и четко соблюдать обеим сторонам. Также внесите в договор информацию о том, кто и на каких условиях может с вами проживать. Некоторые собственники лояльно подходят к количеству проживающих при наличии своевременных выплат и соблюдении других условий договора, тогда как для других размер арендной платы может зависеть от количества арендаторов.

Перед тем как брать квартиру в аренду, рекомендуем также провести опись имущества и включить в договор перечень всей имеющейся в квартире мебели с указанием ее состояния. Если собственник самостоятельно провел инвентаризацию, то не лишним будет просмотреть список и удостовериться в наличии и исправности указанных предметов мебели. К слову, если состояние квартиры вас откровенно не устраивает или ремонт помещения — ваш любимый вид досуга, то заранее обсудите этот вопрос с арендодателем. Техника, равно как и мебель, может выйти из строя, иметь серьезные поломки или просто не вписываться в ваши представления о красоте и комфорте, поэтому при желании включите в документ возможность ремонтных работ в помещении и условия их проведения.

После подписания договора удостоверьтесь в присутствии собственника, что ключи подходят и замок исправен

Отметим, что строгое следование всем правилам и внешнее соответствие параметров желаемым не гарантирует прозрачности и безопасности сделки. Чтобы избежать печальной участи обманутых арендаторов и идентифицировать мошенника на первоначальном этапе, рекомендуем ознакомиться с наиболее распространенными уловками, к которым прибегают недобросовестные собственники.

Как определить арендодателя-мошенника

Чтобы быть во всеоружии и больше не задаваться вопросом «Как правильно снять квартиру, чтобы меня не обманули?», то предлагаем ознакомиться с наиболее популярными схемами, которые используют мошенники. Самой распространенной уловкой является низкий ценник жилья. Безусловно, небольшая квартира старого фонда, расположенная на окраине спального района, может быть недорогой. Но если речь идет о квартире с хорошим ремонтом, расположенной в доме, который принадлежит к классу повышенной комфортности, то рассчитывать на аттракцион неслыханной щедрости не стоит. В погоне за экономией можно лишиться не только денег и времени, но и значительного числа нервных клеток.

Также следует быть осторожным с теми собственниками, которые требуют быстрого выхода на сделку. Одним из излюбленных инструментов аферистов является создание видимости большого ажиотажа вокруг объекта. Многие апеллируют к тому, что если вовремя не занять столь удачный вариант, то объект достанется другим желающим. Вполне возможно, при осмотре жилья вы встретитесь с другими потенциальными арендаторами, но это может быть всего лишь иллюзия повышенного спроса — театр одного или нескольких актеров-мошенников никто не отменял.

Не заключайте договор и не вносите предоплату, пока не удостоверитесь в чистоте сделки, да и просто не взвесите все «за» и «против»

Еще одним поводом для серьезных опасений является готовность арендодателя помочь с регистрацией. Безусловно, по истечению определенного времени и при предварительном согласовании с собственником на данную услугу можно рассчитывать. Но такое развитие событий крайне маловероятно на этапе первичного заключения договора найма. Откровенно говоря, такая услуга сейчас встречается крайне редко.

Из других частотных предложений аферистов — возможность аренды жилья без залога и комиссии. Опять же при отсутствии или ненадлежащем состоянии мебели данный вариант вполне допустим, но, согласитесь, реальный собственник хорошей квартиры едва ли не заинтересован в сохранности и целостности своего имущества. Если арендодатель занимает еще более лояльную позицию и выступает в роли благотворителя, который готов сдать жилье в случае присмотра за квартирой / собакой / попугаем, то лучше отказаться от подобного предложения на берегу. Собственник может на самом деле иметь хороший достаток и любимого питомца, что отнюдь не является аргументом в пользу безвозмездной сдачи недвижимости.

Вполне вероятна и обратная ситуация — арендодатель требует от вас денежных средств до заключения договора. К сожалению, эту схему мошенничества сегодня активно используют не только частные лица, но и целые организации, которые работают на условии предварительной оплаты. Как правило, поиском жилья они не занимаются и предоставляют те объекты, которые находятся в общем доступе на других рекламных площадках. При этом доказать факт мошенничества крайне непросто — при внимательном ознакомлении с договором окажется, что платными являются информационные услуги, которые вам и были оказаны. Поэтому дальнейшее отстаивание своих прав, равно как и обращение в суд, скорее всего, обернутся лишь финансовыми, временными и энергозатратами.

Мошеннические организации могут также предоставить неактуальную базу или базу несуществующих квартир

Знание наиболее распространенных схем обезопасит вас от мошенников и поможет правильно арендовать квартиру вне зависимости от бюджета, локации и предпочтений. Запомните, агент берет вознаграждение по факту заселения клиента в арендуемую площадь. Также его деятельность не ограничивается поиском вариантов — риэлтор проверяет собственников, обеспечивает эффективную коммуникацию и сопровождает на всех этапах сделки. Поэтому решением вопроса является обращение к проверенным риэлторам и агентствам недвижимости, которые давно существуют на рынке и имеют хорошую репутацию. Для того чтобы удостовериться в надежности организации и квалификации ее сотрудников, ознакомьтесь с ресурсами компании и отзывами о ее деятельности. При возможности посетите офис агентства и выйдите на контакт с теми, кто обращался к их услугам. Попросите свидетельство о регистрации организации и уточните, есть ли в компании юридический отдел. Что собой представляют другие рекомендации на этот счет и какими еще преимуществами сопровождается поиск квартиры через агентство — читайте ниже.

Почему лучше искать квартиру через агентство

Первое преимущество обращения в проверенную компанию заключается в гарантиях, которые получает арендатор. Во-первых, добросовестный и квалифицированный агент предложит сотрудничество только с тем собственником, который, равно как и его объект, не вызывают сомнений. Кроме того, договор аренды, предложенный риэлтором, представляет собой правомерный документ и учитывает интересы обеих сторон. Собственник же может предложить такой договор, в котором для него предусмотрены права, а для арендатора — обязанности.

Арендодатели, как правило, имеют свой вариант договора, на пересмотр которого могут не пойти

Следующий значимый плюс связан с арендной платой, которая в случае прямого контакта с собственником может быть явно завышенной. Профессиональный риэлтор, который не меньше других сторон заинтересован в заключении сделки, убедит владельца снизить стоимость аренды до приемлемой или договориться о других уступках в адрес арендатора. Если по какой-то причине достичь компромисса с собственником не удастся, то агент предложит другие варианты с учетом ваших пожеланий, приоритетов и возможностей. Таким образом, доступ ко всем актуальным и выгодным предложениям рынка аренды — еще один неоспоримый плюс.

При делегировании поиска квартиры профессионалу можно также значительно сэкономить время. Согласитесь, просмотр объявлений, обзвон собственников, оценка возможных вариантов, которые могут быть расположены в противоположных районах, — процесс небыстрый. Да и коммуникация с арендодателями зачастую является крайне затратным мероприятием не только во временном, но и энергетическом плане. При отсутствии соответствующего опыта и экспертизы сделать переговоры эффективными и быстрыми едва ли получится.

Агент поможет смягчить все острые углы и деликатно решит все вопросы, удовлетворив обе стороны

Безусловно, услуги риэлтора, особенно высококвалифицированного, оплачиваются, но эти вложения вполне оправданы с учетом всех возможных рисков. К тому же размер агентской комиссии, как правило, равнозначен ежемесячной арендной плате, поэтому подобные финансовые траты вполне по карману каждому.

Если вы нацелены на самостоятельный поиск и задаетесь вопросом, где искать квартиру в аренду без привлечения специалистов, то предлагаем вам ознакомиться с основными каналами поиска. Одним из возможных является «сарафанное радио». Обращение к друзьям и знакомым, безусловно, может не увенчаться успехом, но преимущества данного варианта заключаются в его простоте и надежности. Несмотря на век технологий, не теряют своей актуальности предложения «со столба». Однако в этом случае необходимо понимать, что большая часть рынка все же сосредоточена на просторах интернета, поэтому многие выгодные предложения просто останутся за пределами вашей видимости. В качестве основных источников информации служат интернет и печатные СМИ. Важно, конечно, обращаться к релевантным ресурсам, чтобы опять же не стать жертвой мошенников. К слову, печатные и электронные издания могут снабдить вас не только удачными вариантами жилья, но и результатами исследования рынка недвижимости, что также значительно упростит процесс поиска.

Какова текущая ситуация на рынке арендного жилья

Чтобы определиться с локацией и понять, где лучше снять квартиру в Санкт-Петербурге, предлагаем вам ознакомиться с исследованием вторичного рынка СПб, который провел ресурс «Яндекс.Недвижимость». Аналитики проанализировали более 37 000 объявлений об аренде квартир и выяснили, что средний срок сдачи «однушки» составляет 22 дня, «двушки» — 25 дней, «трешки» — 29 дней. Наибольший срок сдачи также имеют объекты, расположенные в наиболее удаленных и менее развитых городских локациях. Более подробно с результатами исследования можно ознакомиться ниже.

Чем выше срок экспозиции объектов в локации, тем более темным цветом окрашена область

Оказывается, дешевое жилье — далеко не самое популярное, и цена является довольно условным фактором. Как сообщают аналитики, однокомнатные квартиры за 15-20 тыс. руб. в среднем ищут арендаторов 21 день, а квартиры за 25-30 тыс. руб. находят жильцов за 19 дней.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что публика в Петербурге более требовательна, чем, например, в Москве, где быстрее всего сдаются самые дешевые варианты жилья

Что касается двухкомнатных квартир, то здесь наблюдается несколько иная тенденция: квартиры в самых бюджетных сегментах имеют наименьший срок экспозиции. При этом самые дорогие варианты — за 45-50 тыс. руб. — находят жильцов за тот же промежуток времени, что и в среднем ценовом сегменте.

Двухкомнатные квартиры в самых бюджетных сегментах составляют конкуренцию однокомнатным и имеют тот же срок экспозиции 19-20 дней

В случае с трехкомнатным жильем минимальный срок экспозиции увеличивается до 28 дней — за этот период можно сдать квартиры в самом бюджетном и среднем ценовых сегментах. Ощутимо выбиваются из общего ряда квартиры за 55-60 тыс. руб. — срок сдачи таких объектов составляет больше месяца.

Примечательно, что квартиры и за 35 тыс. руб., и за 50 тыс. руб. ждут своих жильцов в среднем около месяца

По оценкам аналитиков, самое востребованное жилье — однокомнатное, самый популярный район — Васильевский остров. Транспортная доступность, близость к центру, развитая инфраструктура и статус локации позволяют сдать здесь квартиры за 15-20 тыс. руб. в течение недели. Конкуренцию Васильевскому составляют Центральный и Адмиралтейский районы, где жилье в среднем уходит за 10-12 дней. Замыкает тройку лидеров Петроградская сторона: для квартир-студий и «однушек» здесь можно найти жильцов в течение двух недель. Антирекорд принадлежит Кировскому району. Некоторые трехкомнатные квартиры в локации ждали своих арендаторов по три месяца.

Результатами своего исследования также поделились эксперты портала «Мир Недвижимости». Специалисты выяснили, что начиная с апреля прошлого года арендное жилье в Петербурге и Ленобласти значительно подешевело — квартиры упали в цене на 30-40%. «Однушки» в среднем стали доступнее на 11%, «двушки» — на 14%, «трешки» — на 13%. При этом рынок наводнили новые предложения. Например, средняя ставка посуточной квартиры снизилась на 8%, а количество таких квартир на рынке выросло на 6%.

По мере стабилизации ситуации к лету 2021 г. спрос опять начал повышаться, что отразилось и на ценах. По состоянию на I квартал текущего года средняя стоимость студии в северной столице составляет 20-25 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 23-30 тыс. руб., двухкомнатной — 25-35 тыс. руб., трехкомнатной — 45-50 тыс. руб. Самые популярные районы среди арендаторов — Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский. При этом немало выгодных предложений арендного рынка в Кронштадтском и Красносельском районах. Наибольший объем предложения, сообщают эксперты, сосредоточен в Московском (11,4%) и Приморском районах (10,7%). Их ближайшими конкурентами являются Невский и Калининский, которые предлагают 9,5% и 8,9% арендных объектов соответственно.

Наименьшее количество съемных квартир доступно в пригородных районах Кронштадтском, Курортном, Пушкинском

На второе полугодие 2021 г. специалисты портала прогнозируют сокращение предложения и дальнейший рост цен на жилье. Повышение арендных ставок ожидается в пределах 10-15%. Снижение, по мнению экспертов, возможно только к началу 2022 г. Средний ценник уменьшится вследствие сезонного фактора и переизбытка предложений.

Предлагаем также ознакомиться с данными, предоставленными ресурсом BN.ru. Специалисты аналитического отдела сообщают, что основной спрос приходится на объекты до 28 тыс. руб. Также быстро сдаются квартиры с оптимальным соотношением цена-качества. При этом наиболее востребована краткосрочная аренда. Причиной тому служит сезонный фактор, который особенно актуален с развитием внутреннего туризма в текущей ситуации.

Что касается дальнейших прогнозов относительно арендного рынка, то мнения специалистов сходятся. По данным аналитического отдела BN.ru, сегодня цены находятся на уровне допандемического лета 2019 г., и для них характерны сезонные колебания. За лето-осень 2021 г. цены на квартиры вырастут на 8-12%. Как выгодно и надежно снять жилье в текущих условиях рынка — расскажем далее.

Где снять квартиру в Петербурге

При ограниченном бюджете присмотритесь к первому и последнему этажам. Так как спрос на эти этажи, как правило, ниже, то и средний ценник на квартиры меньше. При этом такие варианты могут не уступать, а то и иметь дополнительные преимущества в сравнении с другими. Например, квартиры на последних этажах в объектах бизнес- и премиум-класса являются видовыми и зачастую оснащены террасой.

Еще одно преимущество квартир на верхних этажах наличие мансарды

Сохранить бюджет помогут варианты без меблировки. В большинстве случаев такие квартиры дешевле, и в дальнейшем арендодатели соглашаются на приобретение мебели в счет арендной платы. Также экономией обеспечит выбор в пользу съема комнаты. Безусловно, такой вариант сопровождается своими минусами, но позволит значительно сократить расходы на аренду.

Если ваш выбор — в пользу комфортабельной квартиры и вопрос поиска жилья актуален сейчас, то рекомендуем ознакомиться с самыми выгодными и интересными предложениями рынка СПб.

В Выборгском районе в шаговой доступности от станции метро «Озерки» сдается однокомнатная квартира площадью 53 кв м. Жилое помещение находится на пятом этаже 9-этажного кирпичного дома и включает просторную комнату, кухню, холл и совмещенный санузел. В комнате предусмотрен выход на балкон, откуда открывается вид на двор. Двор представляет собой благоустроенную озелененную территорию. Из других преимуществ объекта — развитая инфраструктура локации: в пешей удаленности от дома находятся супермаркеты и гипермаркеты, торговые и развлекательные комплексы, спортивные и медицинские центры. Характерна для района и отличная транспортная доступность — рядом расположены остановки общественного транспорта и станции метро. Для сторонников активного образа жизни и любителей прогулок доступны живописные зеленые зоны — Суздальские озера и Новоорловский заказник. Недалеко также расположены парк Сосновка и Удельный.

В квартире установлены вся необходимая техника и мебель

Другое отличное предложение доступно в Центральном районе на Малой Морской улице. В аренду сдается просторная трехкомнатная квартира в историческом центре Петербурга. Объект расположен в пешей удаленности от станции метро «Адмиралтейская» и находится на третьем этаже 5-этажного дома. Площадь квартиры составляет 150 кв м. Комфортабельное пространство для жизни включает холл, три санузла, две изолированных комнаты и просторную кухню-гостиную. В квартире сделан качественный ремонт с применением натуральных материалов. Помещение полностью меблировано и оснащено необходимой бытовой техникой. Примечательной особенностью жилья являются высокие потолки и окна на две стороны дома, что гарантирует хорошую инсоляцию и доступ к природному-историческому ландшафту города. Из окон элитной квартиры открывается прекрасный вид на главные достопримечательности Петербурга — Дворцовую площадь, Зимний дворец, Исаакиевский и Казанский соборы.

В кухне-гостиной предусмотрен второй жилой уровень

В другой престижной локации предлагается еще один эксклюзивный вариант аренды — четырехкомнатная видовая квартира площадью 160 кв м, которая сдается на Крестовском острове. Объект расположен на первом этаже элитного жилого комплекса Brilliant House («Бриллиант Хаус») и включает три изолированные комнаты, кухню-гостиную, просторный холл и два санузла. В квартире выполнен качественный ремонт с применением дорогостоящих материалов, установлена мебель и техника премиум-класса. Из других уникальных характеристик жилья — высокие потолки и панорамные окна.

Из окон элитной квартиры открывается потрясающий вид на Малую Невку и Каменный остров

На сайте «М16-Недвижимость» вы можете ознакомиться с другими выгодными предложениями арендного рынка СПб. Специалисты компании помогут вам подобрать подходящий вариант и окажут сопровождение на всех этапах аренды недвижимости!


Рейтинг статьи:
автор
Олеся-Мария Трофимова